임대료 인상률 5%로 제한하고 계약갱신 요구기간 10년으로 확대,
철거·재건축 시 퇴거보상 의무화 등

경실련도시개혁센터는 16일 백혜련 의원(더불어민주당)의 소개로 ‘상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)’ 개정안을 입법청원했다. 젠트리피케이션(빈민가의 고급 주택지화·구도심이 번성하면서 임대료가 오르고 원주민이 내쫓기는 현상) 방지 및 임차상인의 안정적인 영업활동을 보장하기 위해 임대료 인상률 상한을 현행 9%에서 5%로 낮추고 계약갱신 요구기간을 5년에서 10년으로 확대하며, 철거·재건축 시 퇴거보상과 우선입주권을 보장하도록 했다.

최근 언론 보도에 의하면 서촌의 한 식당에서 임대인의 강제집행이 진행되는 과정에서 임차상인이 손가락을 크게 다치는 사고가 발생했다. 지난해 1월 해당 건물을 매입한 임대인이 보증금을 3천만원에서 1억으로 올리고 기존 300만원이던 월임대료를 1200만원으로 인상하려 하자 임차상인이 이를 거부했고 임대인은 소송을 통해 강제집행을 하는 과정에서 발생했다.

▲ (사진=경실련)

‘뜨는 동네’에서 지역을 지켜온 임차인이 비자발적으로 내몰리고 임대인에게 자본이득이 모두 귀속되는 전형적인 젠트리피케이션(Gentrification) 현상이다.

젠트리피케이션 현상이 광범위하게 발생하는 이유는 공공과 민간의 지역활성화 시책으로 지역 환경이 급격하게 변화하고 있으나 ‘상가임대차법’의 규정은 변화된 사회·경제적 환경을 반영하지 못하고 여전히 임대인의 재산권보호에 치우쳐 있는 불평등한 구조에서 기인한다.

임차인의 안정적인 영업활동 보장이라는 법제정 취지를 실현하기 위해서는 임대인과 임차인 간의 불평등한 계약구조를 개선하고 관련 기준을 현실하는 법개정이 시급하다.

젠트리피케이션(Gentrification) 현상은 지역활성화를 위해 불가피하다는 주장도 있으나 지역의 특성 형성에 기여한 영세한 문화·예술인과 임차상인을 배제하고 지역활성화에 기여도가 낮은 임대인에게 자본이득이 집중되어 계층 간 갈등과 소득양극화를 심화시키는 등 부작용도 심각하다.

임대인의 자본소득 극대화가 주민공동체와 고유한 특성을 파괴하고 지역 쇠퇴로 이어져 사회문제가 되고 있으므로 지속가능한 도시관리 측면에서 보다 적극적인 개입이 필요하다.

이에 경실련은 임차상인을 보호하기 위해 ‘민법’의 특례로 규정된 계약갱신 요구권, 임대차 보증금 및 월 차임의 인상률을 변화된 사회경제적 상황을 반영하여 다음과 같이 개정해야 한다.

계약갱신요구기간 확대 : 5년 –> 10년
임차인은 특별한 귀책사유가 없는 한 임대인에게 5년간 계약갱신을 요구할 수 있으나 임차인이 투자한 자금과 지역 명소화를 위한 노력 등의 투자이익을 회수하기에는 지나치게 짧은 기간이다. 최근 홍대지역 폐업 식당과 카페 등의 평균 영업기간 조사결과 5.02년으로 나타나 법정 갱신기간이 만료되면 폐업하는 것으로 나타났다.

서촌 사례처럼 계약갱신기간이 완료되면 제한 없이 임대료 인상이 가능하고 임차인은 급등한 임대료를 감당할 수 없어 폐업하거나 이전하는 것으로 추정된다. 임차인의 안정적인 영업권 확보를 위해 최소 10년으로 확대해야 한다.

임대료 인상률 상한 인하 : 연 9% –> 연 5% 이내
최근 젠트리피케이션이 발생하는 지역의 임대료 인상률을 조사한 결과를 보면 최저 40%에서 최대 150%(서촌지역) 인상률을 보여 법정인상률을 상회하는 것으로 나타났다. 임차인의 영업권 보장을 위해서는 계약갱신요구기간 확대와 함께 임대료 인상률 기준을 현실화하여 급격한 임대료 인상을 방지해야 한다.

시행령에서 규정하는 연 9% 기준은 현재 물가상승률과 1%대의 은행이자율 등을 감안하면 매우 높은 수준이며, 지역의 경제적 상황을 고려하지 않은 획일적인 기준이다. 물가상승률과 은행이자율을 고려하여 상한기준을 조정하고 지역이 여건을 반영할 수 있도록 해야 한다. 5%를 넘지 않는 범위에서 지자체가 조례로 합리적으로 조정할 수 있도록 해야 한다.

철거·재건축 시 우선입주권 또는 퇴거보상 보장
임대인의 영업권 확보를 위해 계약갱신기간 보장은 중요하며, 갱신 거절 시에는 그 사유가 정당해야 한다. 그러나 현행 규정은 임차인의 잘못이 아닌 철거·재건축에 대해 계약갱신을 거절할 수 있도록 하고 있으나 별도 보상규정은 없다.

영국, 일본, 프랑스 법제에서는 상가임대차 계약이 대부분 무기한으로 규정되어 있고 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 임차인의 귀책사유가 명확하고 금전적 보상을 전제로 하여 엄격하게 제한하고 있다. 건물에 대한 관리의무는 임대인에게 있으므로 철거·재건축의 경우에 임차인에게 우선입주권 및 퇴거보상을 보장해 경제적 손실을 보상해야 한다.

현행 ‘상가임대차법’은 임차 상인의 노동의 가치로 형성된 영업권보다는 부동산의 소유를 통한 임대인의 재산권 보호를 우선시하는 불평등한 구조다. 불평등한 구조는 임차상인의 생존권을 위협할 뿐만 아니라 공동체 파괴와 계층 간 갈등과 도시환경 획일화로 인한 쇠퇴 등 젠트리피케이션 문제를 발생시킨다.

경실련은 “정부는 다음 달에 재정 등 10조원이 소요되는 도시재생뉴딜사업구역 70곳을 선정하고 본격 추진할 계획이어서 젠트리피케이션을 방지할 수 있는 법제도 개선을 서둘러야 한다”고 주장하고 “특히 국회는 상인들의 영업권을 권리로 보호하고 안정적인 영업활동을 유지할 수 있도록 ‘상가임대차법’ 개정을 조속히 추진해야 한다”고 16일 밝혔다.

양병철 기자  

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