판교10년 임대주택 불공정약관…공정위에 심사청구

경실련 “관련 법에 어긋나는 불공정 계약 무효 결정해야” 노상엽 기자l승인2019.07.01 15:58

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택촉법에 따라 10년 임대주택 용지 공급가는 조성원가의 60~85% 이하

임대주택법 시행규칙에 따른 분양전환가격은 건축비+택지비+택지비이자

1일 경실련은 10년 공공임대주택의 임대차계약 및 입주자모집 공고 중 분양전환가격 관련 조항이 관련법에 어긋나고 입주자에게 매우 부당하고 불리한 약관에 해당하여 불공정약관에 대한 약관 심사청구서를 공정거래위원회에 제출했다.

10년 임대주택은 2003년 참여정부의 장기공공임대주택 150만호 계획(국민임대 100만호, 10년 임대 50만호)으로 도입, 판교신도시에 처음 도입됐다. 국토부는 2006년 보도자료를 발표, 10년 임대주택은 ‘주택마련 자금이 부족한 임차인에게도 내 집 마련의 기회가 되는 제도’라며 주거안정을 위해 공공이 적극 나서겠다고 강조했다.

▲ 경실련은 10년 공공임대주택의 임대차계약 및 입주자모집 공고 중 분양전환가격 관련 조항이 관련법에 어긋나고 입주자에게 매우 부당, 불리한 약관에 해당하여 불공정약관에 대한 약관 심사청구서를 공정거래위원회에 1일 제출했다.

그럼에도 지금에 와서는 정부 정책을 믿고 내 집 마련을 기대하며 10년 동안 성실하게 임대료와 임대보증금을 납부해 온 입주민들에게 “원가의 3배 수준인 시세 기준 분양전환 하겠다.”는 입장이다. 그러나 관련 법인 임대주택법 시행규칙 별표1에 따르면 산정가격은 분양전환 당시의 표준건축비와 입주자모집공고 당시의 택지비와 택지비 이자의 합으로 규정하고 있다.

판교신도시 등 택지개발사업은 무주택서민의 주거안정을 위해 택지개발 촉진법에 따라 개인의 논밭 임야를 수용 후 개발한 땅이다. 평균 수용가는 평당 93만원이며, 입주자모집 당시 주택공사와 민간업자가 제시한 최초주택가격은 평당 700~740만원이다.

관련 법에 제시한 산정기준대로 분양전환 당시의 표준건축비(평당 340만원), 택지공급가(평당 300만원), 택지비 이자(정기예금 금리 평균 4% 적용시 10년 기준 약 120만원)을 합치더라도 최초 주택가격과 크게 차이 나지 않는다.

하지만 성남시, 공기업, 민간사업자들은 입주자 모집공고시 관련 법과 달리 분양전환가격을 감정평가액 기준으로 규정했고 계약할 때도 입주자모집 공고 안에 따른다고 규정하고 있다. 최근에는 국토부까지 나서 시세 기준 감정가로 분양 전환해야 한다고 밝히면서 내 집 마련을 기대했던 무주택서민에게 집 장사로 폭리를 취하려 한다는 비판을 받고 있다.

주택공사와 민간사업자가 공개한 입주자모집공고문에는 분양전환가격을 “분양하기로 결정한 날을 기준으로 2인의 감정평가업자가 평가한 감정평가금액의 산술평균(주택공사)”, “임대인과 임차인이 각기 산정한 감정 평가업자의 감정 평가금액의 산술평균(민간사업자)”이라고 명시하여 시행규칙에서 규정하고 있는 분양전환가격의 산정기준 등을 따르지 않고 있다.

특히 주택공사는 2006년 임대차계약서에 임대주택의 분양전환가격을 “분양전환 당시의 감정평가금액으로 한다”고 규정하여 표준임대차계약서도 위반했다. 이후 표준임대차계약서에 따라 분양전환가격을 “입주자 모집공고 안에서 정한 바에 따른다”라고 변경했다. 하지만 입주자 모집공고 안의 분양전환 규정이 이미 관련 법을 왜곡하고 불공정한 상황에서 이를 따른다는 임대차계약서가 결코 공정할 수 없다.

관련 법에는 감정평가방식도 구체적으로 언급하지 않고 있다. 따라서 신도시와 택지를 개발한 목적과 택촉법 제정 취지인 ‘서민주거안정’을 위해 택지는 응당 시세 기준 감정평가방식이 아닌 ‘원가 기준’ 감정평가방식이 적용되어야 한다. ‘10년 임대주택 분양전환 시 감정가를 초과할 수 없다’는 조항도 감정평가액이 산정가격보다 낮은 경우 감정가로 공급하라는 해석이 취지에 맞다.

이미 언론에는 민간주택업자가 제시한 분양전환가격이 전용 85㎡ 아파트 기준 8억원(평당 2,400만원)대로 보도되기도 했다. 이는 경실련이 관련 법에 따라 산출한 분양전환가격의 3배 수준이다.

이처럼 관련 법을 왜곡하고 입주자를 속여 무주택서민을 대상으로 막대한 이익을 챙기겠다는 취지의 임대차계약 및 입주자모집공고 중의 분양전환가격 관련 조항은 입주민들에게 매우 부당하고 불리한 계약사항으로 삭제 또는 수정되어야 마땅하다.

이미 민간주택업자들은 왜곡된 논리를 앞세워 일부 10년 임대 입주민들에게 시세를 고려한 감정가액으로 분양 전환하여 막대한 수익을 챙겼으며, 나머지 입주민들에게도 시세 기준 분양전환 예정가액을 공지하며 우선 분양 포기 여부를 확인하며 압박하고 있다.

국토부와 성남시, LH공사도 입주자의 시세차익 보장, 기 분양전환 된 입주자들과의 형평성 등을 내세워 시세 기준 분양전환을 강행하겠다는 입장이다.

참여정부가 무주택서민의 주거안정을 도모하겠다며 도입한 10년 임대아파트가 분양전환을 앞두고 입주민들을 기만하고 있다. 그 시작은 택촉법과 임대주택법의 취지에 어긋나는 사업자의 ‘입주자모집공고문’과 ‘임대차계약서’의 불공정한 ‘분양전환’ 관련 조항이다.

현 약관규제법에 따르면 신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관은 무효로 규정하며, 세부내용으로 ①고객에게 부당하게 불리한 조항을 제시하고 있다. 따라서 공정거래위원회는 공정한 심사를 통해 해당 조항에 대한 삭제, 수정 등 조속히 무효처리하여 무주택서민의 권리를 회복하고 피해를 예방하기 바란다.

또 공급 이후 집값 상승의 책임마저 입주자에게 전가하고 도입취지에 위배 되는 방향으로 분양전환방식을 처리하려 한다.

경실련은 “무주택서민에 고통을 주면서 나라의 주인들을 우롱한 국토부, 성남시, 공기업, 민간주택업자 등을 수사하여 이들이 이미 챙긴 부당이득과 과정의 부패와 비리에 대한 철저한 수사를 통해 엄중히 책임을 물어야 한다”고 밝혔다.

노상엽 기자  

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