최초 분양자 전매제한기간 최소 10년 이상, 공공기관 환매의무화,
후불형 채권입찰제 도입, 기본형건축비 산정 등 보완필요

12일 국토교통부는 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가상한제를 10월부터 적용하겠다고 발표했다. 분양가상한제 적용지역은 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 하고 적용시점은 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’로 일원화하며, 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대한다는 내용이 담겼다.

이에 대해 13일 참여연대 민생희망본부(본부장 조형수 변호사)는 “정부의 이번 발표가 다소 늦었지만 최근 강남 재건축 단지를 중심으로 한 투기 규제에 적절한 조치”라고 평가했다.

▲ 지난해 5월 문재인 정부 집권 1년을 맞이하여 주택공급, 주거복지, 세제 등 정부의 부동산 정책을 평가하는 토론회가 열렸다.

참여연대는 그러나 민간택지 분양가상한제 도입의 실효성은 도입 이후 개발 이익을 얼마나 철저히 환수하느냐에 달려있다. 따라서 정부는 즉각적으로 전매제한기간을 최소 10년 이상으로 연장하는 한편 전매제한기간 중 매도할 경우 공공기관 환매를 의무화하도록 제도를 보완하고 후불형 채권입찰제 시행과 거품을 뺀 표준건축비 산정 등의 추가적인 대책을 마련해야 한다.

정부는 현재 3-4년에 불과한 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5년에서 10년으로 확대한다고 발표했다. 정부가 전매제한기간을 확대한 점은 긍정적이지만 분양가상한제로 공급하는 주택을 무주택 실수요자들이 주거 목적으로 구입하게끔 하려면 전매제한기간을 최소 10년 이상으로 늘려야 한다.

또 정부는 ‘최초 분양을 받은 사람이 전매제한기간 내 매각하는 경우에 한국토지주택공사(LH)가 해당주택을 우선 매입할 수 있는 제도를 활용하여 LH가 우선 매입한 주택은 임대주택으로 공급하고 필요 시 수급조절용으로 활용하겠다’고 밝혔지만 지금까지 LH에서 전매제한기한 내 이러한 우선매수권을 행사한 사례는 거의 없어 전매제한 효과가 확인되지 않았다.

따라서 전매제한기간 내 매각하는 경우 분양가격에 정상지가상승분만 반영해 공공기관에 환매하는 것을 의무화하도록 해야 한다.

채권입찰제는 아파트 분양주택 가격이 주변 시세보다 30%이상 저렴할 때 그 시세 차익을 채권으로 흡수하는 제도로 개발이익을 환수하여 부동산 투기를 막는 효과가 있지만 이전의 채권입찰제는 수분양자가 구입 즉시 채권을 할인 매각하더라도 분양가격에 채권가액이 더해져 분양가 인하 효과가 거의 없다는 지적이 있었다.

참여연대는 “정부는 이러한 점을 고려해 수분양자가 분양금액만 지불하고 채권액은 매도시점 또는 전매제한기간 종료시점에 채권가액과 그동안 발생이자를 포함한 금액을 납부하도록 하는 방법 등을 검토해봐야 한다. 민간택지 분양가상한제를 실시하여 최초 분양가격이 낮아지고 그에 따라 발생한 시세차익을 최초 분양자가 가져가게 된다면 이른바 ‘로또 주택’을 분양받아 시세차익을 거두려는 투기 바람이 일어나 오히려 주택가격 안정을 위협하는 부메랑이 될 것”이라고 지적했다.

그리고 사업시행사가 택지비를 분양시점의 시가로 감정평가하여 토지에서 막대한 개발이익을 얻는 만큼 실제 건축비의 2배에 가까운 기본형건축비의 거품이 빠지도록 현행 기본형건축비 산정 방식을 개선해야 한다. 과거 원가연동제 방식의 분양가상한제는 건축비를 표준건축비를 기준으로 산정했으나 2007년 부활된 분양가상한제는 건설회사의 적정이윤 보장과 아파트의 품질을 이유로 최신의 모든 자재를 사용하는 것을 기본으로 정하여 실제 건축비의 2배에 가까운 건축비를 기본형건축비로 인정해주고 있는만큼 이에 대한 개선이 반드시 필요하다.

참여연대는 “정부는 이번 민간택지 분양가상한제 시행을 계기로 LH에 전담부서를 설치하고 전매제한 위반 등 분양가상한제를 실거주 목적의 내집마련이 아닌 단기적인 투기이익 취득에 이용하려는 자에 대해서는 철저하게 투기이익을 회수하겠다는 의지를 보여줘야 한다”고 밝혔다.

노상엽 기자  

<저작권자 © 시민사회신문, 무단 전재 및 재배포 금지>