부산 광주 대전 등 지방 대도시로 확대 추세
서울시, 세운3구역 사업자에 임대주택 매각 첫 승인

지난해 서울시는 서민주거안정용으로 확보한 재개발 임대주택을 민간사업자가 팔아 수익을 챙기는 특혜 계획을 승인했다.

용도변경 특혜로 기존 상인을 내쫓고 사업자와 투기꾼만 배불린다는 비판이 제기된 세운 3-1,4,5구역(이하 세운3구역) 재개발사업에서 법정 의무로 건설되는 임대주택을 사업자가 4년 임대 후 시세로 분양하도록 서울시가 허용한 것이다.

경실련 분석에 의하면, 세운3구역 재개발사업자는 분양주택·임대주택을 매각해 약 3700억원의 개발이익을 독식할 것으로 추정되지만, 서울시의 공공임대주택 재고는 줄어 서민주거불안은 심화될 것이다. 세운3구역은 서울시가 재개발임대주택의 민간 매각을 승인한 첫 사례로, 향후 다른 재개발사업으로 확대될 경우 서울시의 공공임대주택 확대정책은 후퇴할 수밖에 없다.

▲ 16일 오전 경실련 강당에서 서울시 재개발 임대주택 민간 매각 승인 철회 촉구 기자회견이 열렸다.

높은 집값과 임대료로 서울시의 주거 문제는 매우 심각하다. 재개발사업으로 저렴한 주택은 지속적으로 사라지지만, 신규 공급되는 주택은 고가 아파트가 대부분으로 서민들이 입주 가능한 공공임대주택은 턱없이 부족한 실정이다.

서민주거안정을 위한 공공임대주택 확충을 위한 특단의 대책이 필요한 상황에서 서울시가 용도변경 특혜를 주고 확보한 도심의 임대주택을 민간이 마음대로 매각하도록 방치하는 것은 사업자에게 이중 특혜를 제공하는 것으로 즉각 철회돼야 한다.

서울시는 국민이 소유해야 할 공공주택마저 팔아 불로소득을 독식하는 탐욕적 민간재개발사업을 전면 중단하고 재발방지를 위한 정책을 마련해야 한다.

서울시는 세운3구역의 재개발 사업계획을 상업·업무 용도에서 주거로 변경했다. 도심 상가를 허물고 아파트를 지으면 사업자는 분양성이 높아져 사업성을 높일 수 있지만, 기존 상인들은 영업공간을 잃어 재정착이 어렵고 산업생태계를 파괴하는 개발사업자를 위한 특혜 정책이다.

지난 5월 경실련은 서울시의 용도변경 특혜로 세운3구역 재개발사업의 개발이익이 2000억원으로 추정된다는 분석결과를 발표했다. (경실련 기자회견 2019.05.30.)

그런데 지난해 말, 서울시가 세운3구역에서 건설할 임대주택 96세대를 공공주택으로 확보하지 않고, 사업자가 4년 후 민간 매각하도록 관리처분계획을 승인해준 사실이 드러났다.

임대주택 민간 매각과 주변 시세의 20%를 상회하는 아파트 고분양가 책정으로 사업자의 이익은 3700억원으로 대폭 늘어날 것으로 전망된다. 서울시의 이중 특혜로 사업자는 천문학적 개발이익을 독식하지만, 공공주택 소실로 인한 서민주거불안은 더욱 가중될 수밖에 없다.

서울시 정비사업 추진현황에 의하면, 재개발사업으로 멸실되는 주택의 60%가 세입자가구지만 정비사업에서 공급되는 임대주택은 세입자 가구의 1/4에 그쳤다. 즉 세입자의 3/4은 주거대책의 사각지대에 놓이게 된다.

재개발사업에서 세입자를 위한 임대주택이 충분하게 공급되지 못하는 이유는 도정법에서 임대주택의 건립비율의 상한 기준을 15%이하로 획일적으로 정했기 때문이다. 지자체장이 주민의 여건을 고려해 주택공급계획을 수립할 수 있도록 국회의 법개정이 필요하며, 서울시는 공영개발을 통해 공공임대주택을 대폭 확충할 수 있는 방안을 마련해야 한다.

재개발사업에서 임대주택 건립을 의무화하는 것은 민간이 주도하는 사업에서 공익성을 확보하는 최소한의 제도적 장치로 서민주거안정과 개발이익환수 효과를 기대할 수 있다.

서울시는 1989년부터 재개발사업에서 의무 건립한 임대주택을 모두 영구공공임대주택으로 세입자 등 서민에게 공급해왔다. 서울시 공공임대주택의 34%가 재개발을 통해 공급된 물량으로 재개발 임대주택은 서울시 공공주택 확충을 위한 주요한 정책수단이다.

그런데 세운3구역의 임대주택을 민간에 매각하도록 승인한 것은 서울시가 공공임대주택 확대를 위한 실효적 정책을 포기하는 조치이다.

세운3구역을 시작으로 다른 사업으로 임대주택의 매각이 확산되면 도시 내에서 공공임대주택을 확보할 수 있는 중요한 정책수단을 잃게 된다. 서울시의 공공주택 공급계획은 심각한 차질을 빚을 것이다.

개발이익을 환수하고 공공임대주택 확보 등 주민대책을 수립해야 할 서울시가 제 역할을 포기한 채 사업자에게 편법으로 각종 특혜와 편의를 제공해 불로소득 사유화를 용인하고 주거불안까지 야기한 것은 행정의 직무유기이다.

사업의 인허가 권한이 지자체장에게 있음에도 법대로 했으니 어쩔 수 없다는 것은 옹색한 변명이다. 최근 박원순 시장은 ‘집 걱정 말아요’ 토크콘서트에서 공공임대주택을 30% 공급하면 집 걱정 없는 천국이 될 것이라며 중앙정부의 투자확대를 촉구했다.

경실련은 “서울시의 행정과 정책이 따로 가고 있는 것은 아닌지 점검이 필요하다. 서민 주거불안을 키우는 세운3구역의 임대주택 민간 매각 승인계획을 즉각 철회하고 탐욕적 민간사업 추진이 아닌 서울시가 직접 공영개발 하는 방안을 마련하라”고 16일 기자회견에서 촉구했다.

정동영의원실에서 제공한 ‘전국 재개발 임대주택 운영실태’에 의하면 부산과 광주, 대전을 비롯한 광역대도시에서 이미 재개발 민간임대주택이 승인되어 시행되고 있는 것으로 드러났다.

경실련은 “재개발 임대주택은 세입자 주거안정과 개발이익환수라는 공익적 목적을 위해 법에서 건립의무를 부과한 공공의 자산이다. 따라서 민간에게 공공의 재산을 처분하도록 권한을 부여한 현행 도정법은 공익성을 훼손한다”고 주장했다.

그러면서 “국회가 전국적으로 확대 추세에 있는 재개발 임대주택의 민간 매각을 금지하는 법 개정에 즉각 나서야 한다”고 덧붙였다.

양병철 기자  

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