개포8단지·삼성동 현대차 땅, 나지 상태 반영률은 30%도 안 돼

지난 9일 경실련이 발표한 1000억 이상 실거래된 빌딩의 시세반영률은 37%이고, 국토부가 발표한 66.5%의 절반 수준에 불과하다는 기자회견자료에 대해 국토부가 변명자료를 발표했다.

국토부는 경실련이 실거래가에서 토지가격을 추정할 때 사용한 건물값인 건물시가 표준액은 건축물 시세가 아니며 공시지가는 나지 상태로 간주하여 평가한 금액이기 때문에 토지와 건축물이 함께 거래된 가격을 기준으로 비교하는 것은 적절치 않다고 강조했다. 지난번 경실련이 공시지가 실태조사 결과를 발표할 때에도 비슷한 반박자료를 발표했다.

하지만 정작 정부가 발표 공시지가 시세반영률 64.8%, 상업업무용지 시세반영률 66.5%에 대한 실제 근거는 단 1건도 제시하지 못하고 있다. 10일 경실련은 “조사결과와 국토부의 통계를 검증하자고 공개적으로 발표했음에도 불구하고 아직 공개검증을 위한 토론에 나서지 않고 있다”고 밝혔다.

경실련은 반박자료도 납득하기 어렵다며 첫째, 국토부는 국세청의 과세기준인 건물시가표준액이 건축물 시세가 아니라고 한다. 상업업무용 빌딩은 과세기준은 공시지가(토지값)와 건물시가표준액(건물값)의 합계이다. 건물시가표준액은 국세청장이 매년 기준가액을 결정 고시하면 지자체장이 개별건물별 노후도, 용도, 구조 등을 고려하여 시가표준액을 발표한다.

경실련이 조사한 102개 건물의 경우 서울시장이 고시한 시가표준액은 총 4조583억원이며, 용적률을 평균 800%로 가정할 경우 3.3㎡당 400만원이다. 신축 아파트의 건축비가 450만원 수준이고, 102개 건축물의 노후도 등을 고려할 경우 적정 수준으로 판단된다. 오히려 국토부가 매년 발표하는 아파트 건축비 기준인 기본형건축비의 거품이 심각하다.

2019년 기본형건축비는 3.3㎡당 644만원으로 서울시와 LH공사가 공개한 준공건축비(410만원)보다 더 높다. 따라서 건축비의 적정성을 논하려면 국토부가 결정한 기본형건축비의 세부 내용을 공개하고 검증하는 것이 순서이다. 국토부는 28차례 기본형 건축비를 결정 고시했지만, 세부내역 산출근거 등을 공개하지 않고 있다.

둘째, “토지를 나지 상태로 간주하여 가액을 평가한다”라는 주장도 설득력이 없다. 관련 법에 따라 공시지가는 나지 상태로 간주하여 가액을 평가하게 되어 있다. 하지만 나지 상태를 강조한 것은 법이 허용하고 있는 토지이용가치를 최대한 고려하라는 의미다. 부동산 가격공시법에서도 공시지가의 정의를 ‘통상적인 시장에서 정상적으로 거래될 경우의 가격’ 즉 시장가치를 고려한 금액이라고 규정하고 있다.

또 삼성동 현대차 부지, 개포주공8단지(디에이치자이) 등은 실제 거래 후 건물이 철거된 만큼 거래가액이 토지가액이라고 봐야 한다. 하지만 나지 상태에서도 공시지가 시세반영률은 30%대에 불과했다. 현대차 부지 공시지가는 3.3㎡ 기준 거래 이전은 6,428만원(2014년), 거래이후 8,448만원(2015년)에 불과했다. 2016년 이후 건물이 철거됐다.

국토부 변명대로라면 4.4억(2014년 거래가)의 65%(국토부 주장 현실화율)인 2.9억 수준이어야 했다. 하지만 건물철거 후 공시지가는 1.1억원으로 거래가의 25%에 불과했다. 건물이 철거되고 용도가 주거용에서 상업용으로 변경되어 105층 개발이 추진되면 토지 가치는 더 상승한다.

공무원연금공단이 2015년 매각한 개포주공8단지도 마찬가지이다. 기존 아파트를 철거하고 신축 할 목적으로 업자가 3.3㎡ 기준 5,500만원에 매입했을 때 공시지가는 2,890만원이었다. 기존 건물철거 후 2018년 공시지가는 3,280만원이었다.

2018년 현대건설이 나지 상태로 입주자에게 아파트를 선분양하면서 받은 분양가 중 토지비는 3.3㎡당 1.2억원으로 시세반영률이 27%에 불과하다.

경실련은 “국토부는 더 이상 전제나 근거에 있어 합리성이 결여된 주장으로 여론을 호도하지 말고 공시지가 시세반영률의 산정 근거부터 제시하기 바란다”고 강조하고 “국토부 장관은 당장 공시지가 조작 의혹에 대한 공개 토론에 나서길 바란다”고 요구했다.

그러면서 “문재인 대통령은 신년사에서 부동산투기와의 전쟁을 언급했다. 당장 검찰에 80조 규모 징세 업무를 방해한 자들에 대한 수사를 지시해야 한다. 더 나아가 거짓 자료로 대통령과 국민을 속여 온 관료를 문책하기 바란다”고 촉구했다. 

양병철 기자  

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