가구당 오세훈 5년 0.5억, 박원순 9년 1.1억, 2배로 폭리 규모 높아져

지구별 폭리 마곡지구 4,600억, 가구당 폭리 위례 2.2억으로 최고

2012년 원가공개 축소, 2015년 택지비 감정가 적용하며 분양거품 키워

"문재인 정부 이후 서울 아파트값이 한 채당 5억원, 80% 상승하였습니다. 이는 문재인 정부의 투기조장책의 영향이 크지만 서울시 주택공기업인 SH공사의 책임도 큽니다. 문재인 정부에서 SH공사가 위례, 고덕강일, 마곡 등의 신도시에서 원가와 상관없이 부풀려진 분양가 책정으로 막대한 이익을 취했기 때문입니다. 부당한 분양수익을 감추기 위해서인지 분양원가 자료조차 조직적으로 은폐하며 서울시민과 사법부를 속인 것도 드러났습니다."

▲ 경실련은 30일 강당에서 SH 공공아파트 분양이익 분석발표 기자회견을 하고 있다.

“경실련은 공기업의 토지 민간매각과 집 장사 등을 중단해야 한다고 주장하고 있습니다. 경실련 조사결과 SH가 2011년부터 2020년까지 지난 10년간 판매한 택지는 87만평으로 여의도 면적만큼입니다. SH는 택지판매로 총 5.5조의 부당이득을 챙긴 것으로 나타났습니다. 현재 시세를 추정한 결과 37.7조로 만약 팔지 않고 보유했으면 시민자산이 5배는 늘어났을 것입니다.”

또 “최근 LH 땅투기 의혹으로 공직사회의 전면 쇄신이 요구되는 상황에서 과거와 같은 땅장사와 바가지 분양을 고집한다면 존재해야 할 이유가 없습니다.”

경실련은 30일 오전 강당에서 'SH 공공아파트 분양이익 분석발표 기자회견'을 열고 이같이 밝혔다.

이날 기자회견에서 경실련과 하태경 의원실 분석결과 SH공사의 지난 14년간 아파트 분양으로 챙긴 이익이 3조1천억원이 넘는 것으로 나타났다. 14년간 3만9천 가구를 분양받은 소비자에게 가구당 평균 8천만원 씩 바가지를 씌운 결과이다.

이번 분석은 SH공사가 하태경 의원실에 제출한 ‘2007년 이후 지구별·단지별 분양가 공개서’를 분석한 결과이다. 분양수익은 오세훈 시장 시절인 2007년~2009년까지는 SH공사가 스스로 공개한 수익이며, 수익공개가 사라진 2010년 이후부터는 경실련이 추정한 분양원가를 토대로 분양수익을 추정했다.

분양원가 중 토지비는 택지조성원가에 금융비용 이자 등(조성원가의 10%)을 포함 후 용적률을 고려한 값이며, 건축비는 분양 시점을 고려하여 평당 450만원~600만원 까지 차등 적용했다. 

분양수익은 3.1조, 가구당은 오세훈 0.5억원 vs 박원순 1.1억, 2배로 높아져

▲ (자료=경실련)

SH공사의 분양원가 공개는 2006년 9월 오세훈 시장이 ‘공공주택의 분양원가 공개, 분양가상한제, 80% 후분양’ 3종 세트를 선언한 이후 2007년 4월 ‘발산 장지’지구부터 공개됐다. 이후 2020년 말까지 27개 지구에서 39,217세대가 분양됐고, 분양 수입은 총 15.5조이다. 그리고 SH가 스스로 공개한 분양원가와 경실련이 추정한 분양원가의 합은 총 12.4조로 3조1천억원 규모의 폭리를 취한 것으로 추정된다.

특히 분양가를 부풀려 폭리를 취한 것은 박원순 시장 취임 이후 매우 심했다. 2007년부터 2011년까지 5년 동안 오세훈 시장 시절에 22,635세대가 분양됐으며 분양이익은 1조1,971억, 가구당 0.5억이다. 규모별로는 소형(전용 60㎥ 이하)은 가구당 –280만원 손실이 발생했고, 중대형(60㎥ 초과)에서 가구당 0.6억 이익이 발생했다.

2012년부터 2020년 박원순 시장 9년 동안은 16,582세대가 분양됐다. 분양수익은 1조8,719억원, 가구당 1.1억 챙긴 것으로 추정된다. 규모별로는 소형(전용 60㎥ 이하)은 가구당 1.4억원, 중대형(60㎥ 초과)에서 가구당 1.0억원 이익이 발생했다. 오세훈 시절과 비교하면 가구당 분양수익이 2배로 증가했고, 특히 중대형보다 소형에서 더 많이 발생한 것으로 나타났다.

이는 박근혜 정부에서 분양가의 택지비 결정기준을 조성원가 기준에서 시세를 반영한 감정가로 변경하며 택지비를 부풀렸기 때문이다. 오세훈 시장 때 자발적으로 공개했던 분양원가 공개를 하지 않은 것도 원가를 부풀려 부당이득을 취하도록 조장했다.

지구별로는 마곡, 위례신도시에서 분양수익 가장 많이 발생

아파트 분양수익이 가장 많은 지구는 마곡지구로 4,601억. 가구당 평균 1.1억원 수익이 추정된다. 두 번째로는 위례신도시로 추정수익은 3,708억원, 가구당 2.2억원 수익이 추정된다. 가구당 수익이 가장 많은 지구는 위례 2.2억, 오금지구로 호당 1.9억원이 예상된다.

▲ (자료=경실련)

마곡지구 길 하나 건너 발산과 위례신도시는 바로 옆 장지지구와 비교해도 지나치게 분양가가 높다. 발산지구는 강서구 내발산동, 마곡지구는 강서구 마곡동으로 인근 발산지구 분양가는 마곡지구가 발산지구의 3.3배로 높다. 마곡지구는 동일지구 내 단지별로도 마곡 15단지(2013년 분양)는 평당 1,218만원, 마곡 9단지(2020년 분양) 2,001만원으로 크게 차이났다.

이에 대해 SH는 분양 시기의 차이가 있다고 변명하지만, SH의 투입원가인 조성원가는 발산 평당 555만원, 마곡 평당 1,069만원으로 크게 차이 나지 않는다. 만일 마곡지구도 발산지구와 동일하게 조성원가의 95%로 택지비를 산정하고, 적정건축비(평당 600만원)를 적용했다면 평당 1,133만원에 분양 가능했다.

장지, 위례의 위치도 각각 송파구 장지동, 거여동으로 바로 옆이다. 그런데도 분양가는 장지 11단지 1,106만원, 위례 2,000만원으로 위례가 1.8배나 된다. 위례도 장지처럼 조성원가 기준으로 택지비를 산정하고 적정건축비(평당 600만원)를 적용했다면 평당 1,200만원 이하로 분양 가능했다.

이처럼 오세훈 시장 시절 조성원가 기준으로 택지비를 책정하고, 건축비도 투입원가 기준으로 책정해오던 것을 박원순 시장의 원가공개 거부, 박근혜 정부의 택지비 감정가 책정 등으로 분양거품이 잔뜩 생기면서 SH공사의 부당이득만 키웠다.

SH공사가 주택을 팔지 않고 공공주택으로 가지고 있었다면 얼마나 자산이 증가 되는지 살펴봤다. 2021년 2월 기준 KB 부동산통계 제공 서울아파트 평균값은 10.8억원이며, 분양세대(39,217세대)에 적용할 경우 자산은 무려 42조3천억원으로 추정된다.

이는 분양수익의 14배이다. SH공사는 부채감소와 임대주택 사업비 보전을 위해 아파트 분양과 택지판매가 불가피하다고 주장하지만 팔지 않고 보유할 경우 14배 자산이 증가하는 등 더 큰 이익을 얻을 수 있음을 보여준다.

결과적으로 지금도 서울시와 SH공사의 의지만 있다면 과거 오세훈 시장 시절처럼 얼마든지 투입원가에 적정이윤을 더하여 소비자를 위한 저렴한 분양가를 책정할 수 있다. 토지는 공공이 보유 건물만 분양하면 공공주택도 증가하고 서민들은 2억원에 내 집 마련이 가능해진다.

경실련은 "공공주택사업의 행정정보인 분양원가도 감추지 말고 투명하게 공개해야 한다"며 "이미 경기도는 2019년부터 모든 원가 상세 내용을 홈페이지에 투명하게 공개하는 만큼 서울시가 못할 이유가 없다"고 지적했다.

그러면서 "서울시장 후보들도 적극적으로 서울시민을 위한 공공주택 개혁방안을 제시하길 바란다"고 덧붙였다.

양병철 기자  bcyang2002@hanmail.net

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