주택임대차법 추가 개정 조속히 추진해야 한다

전월세 가격 상승 원인 임대차법 탓으로 돌리고

31년만에 찾은 세입자 권리 빼앗으려는 국민의힘 비판 받아야

계약갱신청구권과 임대료인상률상한제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법(이하 임대차법) 시행 1년을 앞두고 여야가 서로 상반된 평가와 의견을 내놓고 있다. 더불어민주당 윤호중 원내대표는 지난 7/26, 임대차 3법의 보완이 필요하다는 의견을 표명한 반면, 국민의힘은 임대차법 폐기와 함께 재개정 중단을 촉구했다. 국민의힘은 전월세 폭등, 전세품귀의 원인을 개정 임대차법 탓으로 돌리고 있다. 하지만 근본적으로 집값 상승과 연동하여 오른 서울 수도권 아파트 전세가 상승 현상을 주택임대차보호법 개정 탓으로 돌릴 수 없다.

다만 개정 임대차법의 실행 과정에서 실거주 갱신 거절 기준의 애매함으로 인해 계약 갱신 여부를 둘러싼 임대인과 임차인의 분쟁이 일부 심화된 측면이 있고, 신규임대차에는 임대료 인상률 제한이 적용되지 않아 신규 임대차 가격 상승으로 세입자 권리 보호에 부족한 점이 나타난 것은 사실이다. 참여연대는 정부와 국회가 세입자 권리 보장을 위해 주택임대차보호법 추가 개정에 조속히 나설 것을 촉구한다.

정부는 오늘(7/28) 관계기관 합동으로 국민께 드리는 말씀을 통해 장관 최근 수년간의 주택 입주물량 등을 근거로 최근의 집값 상승 원인이 공급 부족에 있다기보다 가격 상승 기대에 의한 심리적 요인, 불법편법 거래 및 시장교란행위 등에 있고 투기 과열을 막기 위해 향후 주택공급과 함께 실수요자 이외의 부동산 대출을 최대한 억제, 부동산 시장 교란행위의 연중 단속 등을 제시하였다. 정부가 부동산 시장으로 유동성 과잉유입을 철저하게 관리하겠다는 발표를 한 것은 만시지탄의 아쉬움이 크다.

참여연대는 차주단위 DSR 기준을 철저히 적용하여 갚을 수 있는 만큼만 대출해 부동산 시장에 껴있는 과잉유동성으로 인한 거품을 제거할 것을 여러차례 요구한 바 있다. 정부는 다주택자 투기에 의한 버블이 본격화되던 2018년부터는 DSR 관리를 철저히 했어야 했다. 과잉유동성 공급으로 부동산 시장에 유입되는 부동자금이 과다하게 있는 상태에서 다른 집값 안정 대책은 제 힘을 발휘할 수 없고, 집값을 못잡는데 그와 연동되어 있는 전세값을 안정시킬 수도 없다. 한국에서 전세가와 주택가격의 동조현상은 이미 통계적으로도 잘 확인되고 있다.

갱신 횟수 확대, 신규 임대차 규제 등 추가 입법 보완 필요해

국민의힘은 전월세가 상승이 임대차 3법 때문이라고 주장하지만, 사실은 임대차법 개정에 소극적이던 정부와 여당이 급하게 2020년 7월 법 개정에 나선 이유가 주택가격 상승에 뒤따른 전월세 가격 상승 우려 때문이라는 것은 잘 알려진 사실이다. 국토부 실거래가 데이터를 근거로 분기별 실거래가 변동 추이를 조사 분석한 한국도시연구소의 보고서에 따르면, 2020년 3월 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 0.5% 인하하면서 전국의 주택과 아파트 전세가가 3월부터 7월까지 급격히 상승했다.

2020년 7월 주택임대차보호법이 개정되고 나서 전국 주택 및 아파트의 전세가는 비교적 완만한 상승세를 보인 반면, 서울 아파트 3.3제곱미터당 전세가는 7월 잠깐 꺾였다가 8월 이후에도 줄곧 상승세를 보인 반면, 서울 전체 주택의 전세가격 상승은 비교적 완만한 형태로 올랐다. 기준금리 완화로 인한 전국적인 전세가격의 급격한 상승세가 개정 임대차법 시행 이후 비교적 완만해진 것이지만, 여전히 서울주택 가격의 상승세가 지속되면서 아파트 전세가도 지속적으로 상승하고 있고 서울 전체 주택 전세가는 그보다 완만하게 상승하고 있는 것이다.

따라서 2020년 7월 당시 임대차법이 개정되지 않았다면, 작년 4월부터 7월까지의 전세가 상승세가 지속되어 지금보다 훨씬 더 높은 가격 상승이 이루어졌을 가능성이 크다. 그점에서 국민의힘의 주장은 설득력을 얻기 어렵다.

국토부는 최근 주택임대차보호법 개정으로 서울지역 세입자들의 계약갱신률이 57.2%에서 77.7%로 상승했고, 평균 거주기간도 3.5년에서 5년으로 길어졌다고 밝혔다. 개정 임대차법의 긍정적인 효과가 확인된 것은 다행스러운 일이고 당연히 기대했던 바이다. 다만, 2020년에 개정한 법이 세입자 권리 보호에 아직 충분치 않고 개선이 필요하다는 점도 분명하다. 무엇보다 불분명한 실거주 갱신거절 규정으로 인한 임대인과 임차인들의 갈등 문제를 해결할 필요가 있다. 또한 아무 근거없이 무조건 5% 임대료 인상이 당연시 되는 문제도 조속히 해결해야 한다. 신규 임대차는 아무런 법 적용이 없음에 따라 금리인하, 주택가격 급등의 직격탄을 맞아 아파트 전세가를 중심으로 급등하는 상황을 보이고 있다.

이렇게 임대인의 실거주 갱신거절 기준이 애매모호해 갱신 여부가 불명확하다 보니 전세가격 급등 시기에 임차인이 갱신요구권을 마음껏 행사하지 못하고 울며겨자먹기로 임대인과 5% 넘는 임대료 인상을 합의하는 사례도 부지기수이다. 모두 법개정이 미흡했던 지점에서 부작용들이 발생하거나 사각지대가 확인되고 있는 사례들이다.

따라서 임차인의 계약갱신요구권 행사 횟수를 최소 2회 이상(가능하면 10년은 확보되도록) 확대하며, 실거주를 이유로 한 임대인의 갱신거절 요건을 개선하여야 한다. 또한 갱신거절권의 행사방법, 위반 시 제재 사항 등을 보다 명확하게 규정해야 한다. 아울러 대도시 등 임대료 급등 지역에 신규임대차 임대료 인상률을 규제하는 방법을 도입할 필요가 있다. 이는 이미 독일의 주요 도시, 파리 등 유럽의 선진국 도시 상당수가 도입한 방법이다.

문제는 정부와 국회가 전월세 문제 해결에 적극적이지 않다는 것이다. 기존에 발의된 여러 법안은 충분히 논의가 되지 않고 있고, 신규 임대차와 관련된 인상률 규제에 대한 논의도 국회에서 충분히 논의된 적이 없다. 이런 상태에서 갑자기 충분히 논의되지 않은 법안을 통과시킬 수는 없는 것이다. 따라서 정부와 국회는 주택임대차보호법의 추가 개정을 위한 논의에 곧바로 나서야 한다. 국민의힘 역시 진정 세입자 보호와 전월세 문제 해결을 원한다면, 31년 만에 보장받게 된 세입자의 권리를 빼앗을 생각은 접고 주택임대차보호법이 취지에 맞게 제대로 작동할 수 있도록 추가 개정 논의에 적극 나서야 한다. (2021년 7월 28일)

참여연대  

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