상가업무 빌딩도 아파트와 동일하게 공시지가 올리고 종부세 부과해야

빌딩 거래가 34.6조, 공시가격 16.2조 47%, 공시지가 11.6조 39%

연간 세금특혜 최고는 현대 GBC 부지 2,470억, 서울 스퀘어빌딩 160억

경실련이 서울에서 거래된 1천억 이상 고가빌딩의 공시지가를 거래가와 비교한 결과 공시지가 시세반영률이 평균 39%에 불과한 것으로 나타났다. 국토부가 심상정 의원실에 제출한 [수도권 빌딩 100억 이상 거래내역(200.6~2021.5)] 중 2017년 이후 거래된 1천억 이상 고가빌딩 113건을 분석한 결과이다.

▲ (사진=경실련)

경실련은 고가빌딩의 거래금액과 과세기준인 공시가격(공시지가+건물시가표준액)을 비교하여 시세반영률을 산출하고 현재 기준과 아파트 기준으로 부과될 경우의 보유세를 산출 비교했다.

113개 고가빌딩의 거래금액은 34조 6,191억이고, 공시가격은 16조 2,263억으로 거래가의 47%만 반영하는 것으로 나타났다. 연도별로는 2017년 51%에서 2021년 44%로 더 떨어졌다. 아파트 공시가격(토지+건물)의 시세반영률이 2017년 69%에서 2021년 70%인 것에 비해 매우 낮다.

상업업무 빌딩은 과세기준인 공시지가의 시세반영률도 아파트보다 낮고 보유세 부과체계도 다르다. 아파트는 토지와 건물을 통합평가한 공시가격 기준으로 보유세가 부과되지만 상가업무 빌딩은 건물시가표준액과 공시지가로 분리과세되고 있고, 아파트와 달리 건물에 대해서는 종부세가 부과되지 않고 토지에 대해서만 부과된다.

거래금액에서 건물값(건물시가표준액)을 제외하면 토지시세가 산출되고 이를 공시지가와 비교했다. 113개 빌딩 토지시세는 29조 9,854억이고, 공시지가는 11조 5,927억으로 평균 시세반영률이 39%이다. 연도별로는 2017년 43%에서 2021년 36%로 떨어졌다.

이는 정부가 발표한 공시지가 현실화율(2017년 62%, 2021년 70%)과 크게 다르기 때문에 정부 통계에 대한 공개검증이 필요하다. 하지만 정부는 공개검증 없이 왜곡된 공시지가를 기반으로 2030년까지 현실화율을 90%로 올리겠다고 발표했다. 앞으로도 공시지가 개선 없이 불공정 과세를 조장하겠다는 것과 다름없다.

▲ (자료=경실련)

종부세 세율도 크게 차이난다. 상가업무빌딩 종부세는 최고세율이 0.7%로 아파트 6%의 1/9밖에 안된다. 아파트는 1주택자도 최고 3%의 종부세를 부담해야 한다. 낮은 공시지가와 종부세율 차이로 인해 고가빌딩을 소유한 재벌·건물주들이 막대한 보유세 특혜를 누리고 있다.

현재처럼 공시지가와 건물시가표준액, 상가업무 빌딩 종부세율 0.7%를 기준으로 재산세와 종부세를 산출하면 113개 빌딩의 보유세액은 765억이고 보유세 실효세율은 0.22%이다. 하지만 공시지가 시세반영률을 아파트와 동일한 수준인 시세의 70%로 가정하고, 종부세율을 1주택자와 동일하게 3%로 가정하여 산출하면 보유세액은 5,858억으로 늘어나고 보유세 실효세율도 1.69%로 현재의 8배가 된다.

결과적으로 수백, 수천억원의 빌딩을 소유한 재벌·건물주들이 아파트를 보유한 개인의 1/8밖에 안 되는 세금부담으로 5천억의 세금특혜를 누린다고 볼 수 있다.

113개 빌딩 중 가장 세금특혜가 큰 건물은 2019년 거래된 중구 서울스퀘어 빌딩이다. 거래가가 9,882억이지만 매각시점 공시가격은 4,203억(공시지가 3,545억, 건물 658억)이다. 현재처럼 종부세율을 최고 0.7% 적용시 보유세액은 24억이지만 아파트 기준으로 부과될 경우 보유세액은 184억으로 160억의 세금특혜가 예상된다.

▲ (자료=경실련)

반면 대치동 은마아파트 35평(공급면적 115㎡)의 경우 보유세 실효세율은 0.33%로 서울스퀘어보다 높다. 경실련 조사한 2021년 1월 시세는 23.3억이다. 공시가격은 17억으로 시세반영률이 73%이고, 보유세는 777만원(재산세 345만원, 종부세 431만원)이고, 보유세 실효세율은 0.33%이다. 이는 서울스퀘어 0.25% 보다 높다. 113개 고가빌딩 중 96건은 실효세율이 0.3% 미만으로 나타났고, 이 중 54건은 0.2% 미만으로 나타났다.

2006년 이후 거래된 1천억 이상 빌딩(277개, 거래금액 72조)으로 확대할 경우 가장 비싼 빌딩은 2014년 9월 10.5조에 거래된 삼성동 현대차 GBC 부지이며, 2021년 보유세 특혜 2,470억이나 된다. GBC 부지는 2016년 구)한전건물을 철거한 이후 설계변경이 진행 중에 있다.

공시지가는 2014년 1.5조원에서 2021년 5.9조로 증가했지만 거래가와 현재 시세를 고려할 경우 시세반영률은 2014년 14%에서 2021년 41%로 여전히 낮다. 공시지가 기준 8년간 보유세는 0.2조가 안되지만 아파트 기준과 동일하게 부과될 경우 보유세는 1.6조원으로 1.4조원(연평균 1,700억)의 세금특혜가 예상된다.

지금처럼 아파트보다 낮은 공시지가와 종부세율은 재벌 건물주들에 대한 막대한 보유세 특혜를 조장할 수 밖에 없다. 때문에 세금부담은 낮고, 매매차익과 임대소득 등의 막대한 이득을 기대할 수 있어 기업들이 생산 활동은 뒷전인 채 부동산 투기에 나서고 있고, 재벌법인의 부동산 소유 편중이 심화되고 있다.

상위 100개 재벌법인의 토지보유량은 2007년 4.1억평에서 2017년 12.3억평으로 8.2억평(여의도 931개)이 증가했다. 공시가격·공시지가 조사에만 매년 국민 세금 1,500억 이상 투입된다.

▲ (자료=경실련)

경실련은 “공시지가는 정상적인 거래가인 시세로 결정하면 되는 만큼, 정부 의지만 있다면 관련 법 개정 없이 얼마든지 불공정한 공시지가를 개선할 수 있다”고 주장하고 “대통령은 불공정 공시지가로 국민을 속이고 공정한 보유세 징수를 방해해 온 관료들을 처벌해야 한다”고 밝혔다.

경실련은 특히 “국회는 재벌법인, 부동산부자 등이 소유한 상가업무 빌딩 등의 보유세 특혜를 없애기 위한 법 개정에 나서길 바란다. 종부세율을 개인과 동일하게 최고 6%까지 올리고, 더 이상 중앙정부가 공시지가를 독점적으로 조작·결정하지 못하도록 표준지 공시지가 조사결정권한의 광역단체장 이양 및 조사과정의 투명한 공개 등이 이루어져야 한다”고 강조했다.

한편 25일 오전 경실련 강당에서 열린 ‘1천억 이상 고가빌딩 공시지가 실태 및 보유세 특혜 분석결과 발표’ 기자회견에서 사회는 정택수 경실련 부동산건설개혁본부 팀장이, 취지 및 배경 설명은 심상정 정의당 국회의원(경기 고양시갑)과 윤순철 경실련 사무총장이, 분석결과 및 주장에는 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장이 맡아 진행했다.

양병철 기자  bcyang2002@hanmail.net

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