14년간 임금 1200만원 오를 때 건축비 2.5억 '껑충'

서울시 61개 건설원가 공개, 80% 후분양제 후퇴

법정건축비·준공건축비보다 높게 책정

서울시는 건설원가 하도급 내역 투명하게 공개해야

▲ (사진=경실련)

SH가 분양한 아파트의 건축비가 2007년 평당 548만원에서 2020년 평당 1,373만원으로 2.5배가 됐다. 30평 기준 2.5억 상승한 것이며, 같은 기간 노동자 연간임금은 1,200만원 상승에 그쳐, 건축비 상승액이 임금 상승액의 21배나 되는 것으로 나타났다.

경실련은 SH가 국회에 제출한 ‘2007년부터 2020년까지 분양한 27개 지구 아파트 분양가 공개서와 주요 아파트 도급내역서’ 등을 분석, 건축비를 비교했다. 건축비는 SH가 입주자 모집때 공개한 건축비(공개건축비), 법정건축비인 기본형건축비, 투입원가인 준공건축비, 경실련의 추정건축비로 구분 비교했으며, 경실련 추정건축비는 분양가에서 택지원가를 제외한 나머지 금액이다.

<그림> 30평형 건축비·노동자 연임금 비교

(단위 : 백만원/30평형)

▲ (자료=경실련)

SH 아파트의 연도별 평균 분양가는 2007년 평당 890만원에서 2020년 1,922만원으로 2.2배가 됐다. 아파트의 택지원가는 2007년 평당 342만원에서 2020년 549만원으로 1.6배 상승했다. 분양가에서 택지원가를 제외한 경실련 추정건축비는 2007년 평당 548만원에서 2020년 1,373만원으로 2.5배가 증가했다. 논밭임야 등을 강제수용한 만큼 택지원가는 크게 상승하지 않았음에도 불구하고 분양가를 잔뜩 부풀려 소비자 부담을 키운 것이다.

추정건축비의 연도별 변화를 살펴보면 오세훈 시장 시절인 2007년 평당 548만원, 2011년 639만원으로 91만원(30평 기준 0.3억), 17%가 올랐다. 2020년에는 1,373만원으로 박원순 시장 이후 734만원(30평 기준 2.2억), 115%가 올랐다. 전체 상승액의 89%가 박원순 시장 이후 상승했다. 이유는 오세훈 시장 시절 추진됐던 아파트 분양원가 61개 공개 및 80% 완공 후 분양 등의 주택정책이 2012년 이후 후퇴됐기 때문이다. 2014년 12월 분양가상한제 폐지도 영향을 미쳤지만 서울시 정책이 더 직접적인 영향을 줬다. 2007년 7월 오세훈 시장때는 관련법 없이 서울시가 자체 내규인 ‘분양규정 시행내규’에 ‘80% 후분양과 분양원가는 분양시점의 집행액과 집행예정액 및 부대비를 합산’한다는 규정을 신설하면서 거품없는 분양가를 책정했다. 이것이 영향을 미쳐 이후 중앙정부도 관련법을 개정, 61개 원가공개를 법으로 규정했다(공동주택 분양가격의 산정등에 관한 규칙, 2007.9 제정).

하지만 박원순 시장 이후 주택법이 개정되며 원가공개가 12개 항목으로 축소됐고, 서울시는 주택법 개정을 이유로 원가공개를 12개로 축소공개했다. 후분양도 80%에서 60%로 후퇴시켰다. 이러한 정책후퇴가 건축비 거품으로 이어진 것이다. 더 큰 문제는 지금도 SH 내규에는 ‘80% 완공 후 분양과 집행액 기준 분양원가 책정’의 규정이 존재하고 있어 서울시가 분양내규를 위반한 것으로 보인다.

▲ (자료=경실련)

서울시의 분양거품이 커지면서 법정건축비와의 차액도 커졌다. 경실련 추정건축비와 기본형건축비를 비교한 결과 2007년 차액은 평당 기준 114만원에서 2009년에는 (-13만원)으로 오히려 법정건축비보다 낮았다. 하지만 지속적으로 추정건축비가 상승하면서 2020년에는 기본형건축비와의 차액이 739만원이나 발생했고, 추정건축비가 기본형건축비의 2.2배나 된다. 차액은 마곡9단지에서 평당 826만원(30평 기준 2.5억)으로 채당 기준 가장 높았고, 단지별로는 위례 A1-5에서 2,656억(30평 기준 2.4억)으로 가장 높았다. 14년간 분양한 34,715세대 전체로는 2조 6,436억 차액이 발생했다.

<그림> 지구별 건축비와 투입원가 비교

(단위 : 만원/평당)

▲ (자료=경실련)

추정건축비는 실제 SH가 건설사에게 지급한 투입원가와도 크게 차이난다. SH가 국회에 제출한 11개 지구의 준공건축비(투입원가)를 분석한 결과 평당 기준 발산(2007년) 351만원~마곡(2020년) 769만원이다. 하지만 경실련 추정건축비는 발산 456만원, 마곡 1,463만원으로 각각 105만원(30평 기준 0.3억), 694만원(30평 기준 2.1억)의 차액이 발생한다. 11개 지구 평균 차액은 평당 320만원(30평 기준 1억)으로 조사대상 전체(34,715세대)에 적용하면 3.4조원의 거품이 추정된다.

서울시민의 주거안정을 책임져야 할 SH가 투입원가, 법정건축비보다 비싼 건축비를 책정하며 소비자들이 땀흘린 대가로 건축비를 마련하는 기간이 가파르게 늘어났다. 통계청 발표 노동자 연간 임금은 2007년 2,600만원에서 2020년 3,800만원으로 14년간 1,200만원 증가했다. 소비자가 부담해야 하는 건축비 상승액 2.5억은 임금상승액의 21배나 된다. 임금 한푼 안쓰고 모아도 건축비를 마련하는 기간은 2007년 6.3년에서 2020년 10.9년으로 두배 가까이 증가했다. 임금은 늘지 않는데 SH의 서민 상대 바가지 심화로 서울시민이 고통받고 있다.

오세훈 시장 당선 이후 6개월이 지났다. 하지만 과거 재임시절 시행했던 분양원가 공개 등의 개혁조치는 아직까지 시행하지 않고 재개발 규제완화 등을 추진하며 서울시민들의 비판을 자초하고 있다. 서울시민의 집값문제를 해결할 의지가 있다면 지금이라도 과거 10년치 아파트의 분양원가 상세내역을 모두 공개하고 부당이득을 밝혀야 한다.

경실련은 “서울시 내규를 위반하며 분양가 거품을 키운 관련공무원, 원가공개 소송에서 밝혀진 원가 자료 분실 등 직무유기한 공무원들에 대해 감사청구 할 것”이라고 밝혔다. 

그러면서 “지난 2007년 서울시의 원가공개가 중앙정부의 원가공개 제도화를 이끌었던 만큼 오세훈 시장은 집값안정을 바라는 서울시민들의 염원을 잊지 말고 문재인 정부 취임 이전 수준으로 집값을 되돌리기 위한 초석을 닦아야 한다”고 강조했다.

양병철 기자  bcyang2002@hanmail.net

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