화천대유 아파트 개발이익 2699억원 줄일 수 있었다

시민단체, 분양가상한제 미적용으로 화천대유가 얻은 개발이익 발표 양병철 기자l승인2021.10.10 21:51

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‘공공택지=공영개발’ 원칙 무너지며 민간사업자가 개발이익 가져가

박근혜 정부가 폐지, 문재인 정부가 늑장 부활시킨 분양가상한제도 적용 안돼

“3기 신도시 등 공공택지 공영개발 추진하고 분양가상한제 전면 시행해야”

참여연대와 민변 민생경제위원회는 7일 오전 10시 기자회견을 열어 최근 논란이 일고 있는 대장동에서 (주)화천대유자산관리가 분양가상한제를 적용받지 않으면서 얻은 개발이익을 추정·분석한 결과를 발표했다. 참여연대와 민변 민생위는 화천대유가 2018년 12월 입주자 모집 공고를 통해 대장동 4개(A1,A2,A11,A12) 구역의 아파트를 분양하여 1조3890억원의 분양매출을 올렸는데, 이 단지에 분양가상한제를 적용할 경우 분양매출이 약 1조1191억원에 그쳐 약 2699억원의 개발이익을 가져가는 것을 막을 수 있었다고 밝혔다.

▲ 참여연대에서 분양가상한제 미적용으로 화천대유가 얻은 개발이익 발표 기자회견을 하고 있다. (사진=참여연대)

참여연대와 민변 민생위는 배당수익과는 별개로 대장동에서 화천대유를 비롯한 민간건설사들이 높은 개발이익을 가져갈 수 있었던 원인으로 △박근혜 정부가 폐지하고 문재인 정부가 늑장 부활시킨 분양가상한제가 대장동의 경우 적용되지 않았고, △공영개발에서 민간개발, 다시 민관개발로 전환하는 과정에서 ‘공공택지=공영개발’이라는 원칙이 지켜지지 않았으며, △성남의뜰이 토지 취득단계에서는 지방공기업의 출자가 50%가 넘는다는 이유로 민간개발에 비해 용이하게 강제수용을 할 수 있었으나, 분양단계에서는 민간택지라는 이유로 분양가상한제 적용을 받지 않고, △임대주택 건설도 최소한의 수준에 그쳤기 때문이라고 지적했다.

박정은 참여연대 사무처장은 “민간사업자들이 수천억원에 달하는 개발이익을 챙긴 대장동 개발사업을 둘러싼 비리와 특혜 의혹이 일파만파로 확산되고 있고 국민들의 공분이 큰 만큼, 대장동 관련 의혹과 비리를 철저히 파헤치고 관련자들에 대한 엄정한 처벌이 이루어져야 한다”고 주장했다.

이에 더해 박 처장은 “대장동 개발사업에서 배당수익에 더해 분양수익 부분에서도 개발이익 잔치가 벌어진 것은 민관합동개발로 토지 매입 단계에서는 강제수용권을 취득해 행사하면서 분양단계에서 민간택지라는 이유로 분양가상한제를 적용받지 않았기 때문”이라고 비판하며, “화천대유가 분양한 아파트에 분양가상한제를 적용했을 경우 줄일 수 있었던 개발이익 규모를 분석하게 됐다”고 기자회견 취지를 밝혔다.

김대진 변호사는 대장동 아파트가 분양가상한제 적용을 피해갈 수 있었던 이유에 대해 “2015년 4월 박근혜 정부에서 폐지된 민간택지에서의 분양가상한제가 2019년 10월에 부활됐으나, 화천대유는 이보다 먼저인 2018년 12월에 대장동 4개 아파트 단지의 입주자 모집 공고를 통해 분양하면서 분양가상한제를 적용받지 않았다”고 설명했다.

특히 김 변호사는 “문재인 정부가 서울과 경기도 일부 지역에 동별로 분양가상한제를 시행하고 있어, 여전히 대장동은 분양가상한제가 적용되지 않는다”며 문재인 정부의 뒷북행정과 핀셋규제를 비판했다. 그러면서 김 변호사는 “애초 계획대로 LH가 공공택지로 개발하거나, 문재인 정부가 2018년 12월 이전에 민간택지의 분양가상한제를 조금 더 빨리 전면적으로 시행했어야 했다”며 분양가상한제를 통해 “무주택자들이 부담가능한(affordable) 가격에 분양받아 개발이익의 일부가 무주택 서민과 중산층에게 돌아가도록 해야 한다”고 주장했다.

▲ (사진=참여연대)

이강훈 변호사는 “화천대유가 분양한 4개(A1,A2,A11,A12) 구역의 아파트에 분양가상한제를 적용한 결과, 화천대유가 분양가상한제를 적용받지 않아 2699억원의 개발이익을 더 얻을 수 있었다”고 지적했다. 이 변호사는 “대장동 4개 구역 아파트의 입주자 모집 공고를 확인한 결과, 1조3890억원의 분양매출이 발생했으며, 이를 바탕으로 화천대유가 수의계약으로 구입한 토지비와 기본형건축비를 계산하여 분양가상한제를 적용해보면 약 1조1191억원의 분양매출이 발생하는 것으로 추정된다”고 설명했다.

또한 이 변호사는 “분양가상한제를 적용하더라도 고양창릉, 하남교산 등 3기 신도시에서 민간건설사가 최대 16% 이상의 높은 수익이 추정되는 만큼 대장동에서도 화천대유를 비롯한 민간건설사들이 분석결과보다 더 많은 수익을 가져갔을 것으로 예상된다”고 주장했다.

마지막으로 김남근 변호사는 “박근혜 정부에서 폐지하고 문재인 정부에서 뒤늦게 핀셋규제로 분양가상한제를 부활한 결과 더 많은 개발이익이 화천대유에 귀속된 것”이라고 비판했다.

김 변호사는 “현재도 민간택지 분양가상한제가 서울과 경기도 일부지역의 아파트에만 시행되고 있다 보니 고분양가 문제가 천안, 대구 등의 지역과 도시형생활주택, 오피스텔에서도 발생하고 있다”고 지적하며, “이런 상황에서도 문재인 정부는 민간택지 분양가상한제의 역할을 보완하고 있는 HUG의 고분양가 심사제도를 완화하는 정책을 펴고 있다”고 비판했다.

이에 대해 김 변호사는 “무주택자들의 내 집 마련과 주택 가격 안정을 위해 정부는 분양가상한제를 지역과 유형에 관계없이 더 철저히 적용해야 한다”고 주장하는 한편, “토지수용 방식으로 토지를 매입하는 경우 민관합동 등이 아니라 반드시 공영개발을 추진하여 공익차원에서 수용된 공공택지가 민간의 개발이익 잔치로 돌아가게 해서는 안 된다”고 주장했다.

또한 “이를 위해 국회가 공공택지에서 공공주택을 80%이상 공급하도록 하는 공공주택특별법을 조속히 개정해야 한다”고 덧붙였다.

양병철 기자  bcyang2002@hanmail.net

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