단기처방책으로는 제2대장동 부패·특혜 못 막아

보여주기식 단기처방책으로는 제2대장동 부패와 특혜 못 막는다

3기신도시·공공재개발·도시개발정책 전면재검토하고 근본대책 제시하라

강제수용 공동주택지 매각중단, 사업원가 공개, 토지임대 건물분양 해야

공공재개발·도시개발 등 모든 선분양 아파트 분양가상한제 의무화해야

오늘 국토부가 ‘민·관 공동 도시개발사업의 공공성 강화’를 위한 개선방안으로 ◂민간이윤율 상한 설정◂개발부담금 부담률 상향과 감면사업 축소 ◂출자자의 지분범위내 토지사용 ◂임대용지 관련 지자체 재량 축소 등을 제시했다. 하지만 여전히 대장동 사태와 같은 고질적인 부패와 특혜를 막기에는 역부족이다. 대부분이 근본적 공공성 강화가 아닌 보여주기식 단기처방책에 그치고 있기 때문이다.

민관 공동개발에 국한된 단기처방책으로는 개발사업의 고질적 부패와 민간특혜 못 막아

국민이 공기업에 강제수용, 용도변경 등의 특권을 부여한 이유는 명확하다. 값싸고 질좋은 공공주택을 공급하여 국민주거안정에 기여하기 위해서이다. 주택보급률이 낮을 때에는 빠른 기간안에 대규모 주택공급이 가능하도록 택지를 매각하여 사업비를 보전하되 아파트는 강력한 분양가규제로 부당이득을 최소화하고 저렴한 주택공급으로 무주택서민들의 내집마련에 기여했다.

하지만 2000년 분양가자율화 이후로 아파트 바가지 분양이 허용되자 땅값까지 조성원가보다 비싸게 책정, 매각하며 땅장사, 집장사에서 모두 부당이득을 취하고 있다.

경실련 분석결과 LH가 추진한 판교, 위례, 화성동탄 SH의 마곡, 고덕강일, GH의 광교, 다산진건 등에서도 막대한 부당이득이 공기업과 민간사업자에 돌아갔고 서민들은 바가지 분양을 피하지 못했다. 따라서 근본원인인 공영개발사업에서의 땅장사와 집장사, 불투명한 사업추진을 개선하지 않는 한 제2 대장동 부패와 특혜를 막을 수 없다.

오늘 발표된 이익률 제한, 분양가상한제 적용, 출자자 지분 범위내 택지사용 등도 민관 공동 도시개발사업에 국한되었고, 강제수용 택지를 팔거나 아파트 분양으로 이익을 챙겨가도록 계속 허용하겠다는 것과 다름없다.

이익률 제한도 사업비와 분양원가 세부내역부터 투명하게 공개, 정확한 이익이 산정되어야 실효성을 가질 수 있다. 대장동 임대주택이 반쪽으로 줄어든 원인도 결국은 임대주택용지를 분양주택용지로 바꿀 수 있도록 허용했기 때문인데 대책에는 지자체 재량 축소 및 절차 강화 등 수습하기에만 급급하다.

3기신도시부터 강제수용 공동주택지 민간매각 중단, 100% 공공주택 공급 등 공공성 강화해야

개발사업에서의 부패와 특혜는 민관 공동개발 뿐 아니라 3기 신도시에서도 우려되지만 정부는 토지보상도 끝나지 않은 채 사전청약까지 강행하고 있다. 국민주거안정을 위하고 부패와 특혜를 없애겠다는 의지가 진정이라면 당연히 지금 진행되는 3기 신도시부터 공공성을 강화해야 한다.

우선 강제수용한 만큼 공동주택지는 민간에게 한 평도 팔지 말아야 한다. 모두 공공주택으로 공급, 토지임대 건물분양하거나 국민임대 등 장기임대로 공급하되 단기임대와 분양전환용 민간임대(누구나집)는 제외해야 한다. 사업비, 분양원가 세부내역을 투명하게 공개하여 사전청약 분양가의 거품을 걷어내고 본청약시에는 적정분양가 수준으로 인하해야 한다.

건물만 분양하면 전국 어디에나 평당 500만원대(20평 기준 1억)에 공급이 가능하여 서민들에게 내집마련 희망을 주고 주변집값 거품도 제거할 수 있다. 또한 3기 신도시에서의 민관 공동개발은 금지하고 민간사업자에게는 시공자로서 역할을 부여해야 한다. 대장동처럼 투기세력의 사전토지 매입이 불가하도록 3기 신도시와 주변지역의 토지거래현황을 전수조사형 투기여부를 색출하는 것도 매우 중요하다.

공공재개발·도시개발 등 모든 선분양아파트는 분양가상한제 의무화해야

정부는 대장동 사례처럼 공공의 출자비율이 50% 초과하는 사업을 시행할 경우 공공택지로 구분하여 분양가상한제를 적용, 과도한 분양수익을 취하지 못하도록 하겠다는 입장이다. 하지만 공공재개발 사업에서는 아예 정부가 나서 분양가상한제를 제외해줬고, 도시개발사업, 재건축 등 공공의 인허가권을 동원하여 추진되는 사업에서도 분양가상한제가 적용되지 않을 수 있다.

이런 상황에서 대장동 사례에 국한된 상한제 적용만으로는 민간업자의 바가지 분양과 부당이득을 막을 수 없다. 따라서 모든 아파트를 후분양하던지 선분양을 허용하려면 2014년 12월 민간택지 상한제 폐지 이전처럼 분양가상한제를 의무화해야 한다.

대장동 사태처럼 공기업이 강제수용하고 논밭임야를 아파트·상업 용지로 용도변경해줬음에도 불구하고 막대한 부당이득을 부패한 권력자들과 특정개인 등 민간업자가 챙길 수 있었던 가장 큰 원인은 강제수용 택지개발사업이 불투명하게 추진되고 땅장사와 집장사로 부당이득을 취하도록 허용하기 때문이다. 이런 상황에서 도시개발사업 민관 공동사업 추진에 국한해 찔끔 손보는 수준으로는 제2의 대장동 사태를 막을 수 없다.

3기신도시, 공공재개발·재건축, 도시개발사업 등 모든 개발사업에 예외없이 땅장사·집장사 없는 공영개발이 이루어지도록 해야 한다. 또한 지금 전국에서 시행되는 민관공동개발사업의 불법·편법적 투기여부에 대해 조사해야 한다. 대선후보들도 정부의 3기신도시 등 공급대책이 제2대장동으로 변질되지 않도록 공동주택지 민간매각 중단, 사전청약 분양가 인하, 토지임대건물분양 공급 등 근본해법을 제시하기 바란다. (2021년 11월 4일)

경실련

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