공공택지 민간매각 절대 안돼

경실련, LH 사전청약 분양가 분석 발표 기자회견 노상엽 기자l승인2021.12.02 21:15

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대통령은 평생 주택, 여당 후보는 기본주택 100만호, 제1야당 후보는 원가주택 30만호 등 모두 거품 없는 공공주택 확대를 약속했다. 하지만 정작 국토부와 LH가 추진하는 공급정책에는 서민을 위한 공공주택은 거의 보이지 않고 있다. 땅장사, 바가지 분양 등 대장동 부패의 원인인 장사 논리와 부당이득으로 가득하다.

▲ (사진=경실련)

대장동 개발부패에도 불구하고 대통령, 여야 대선후보 모두 3기 신도시 등 개발 관료의 투기조장책을 방관하고 있다. ‘空約’으로 국민들을 우롱해왔던 과거 정치권으로 퇴행하겠다는 것인지 심히 우려스럽다. 아니라면 무주택서민의 주거안정을 위한 약속이행을 가로막는 개발 관료와 토건공기업의 신도시 투기조장책부터 중단시켜야 한다.

이에 경실련은 1일 오전 경실련 강당에서 ‘LH 사전청약 분양가 분석 발표 기자회견’을 열어 3기 신도시 등 LH 공공주택 정책의 문제점을 알리고 정부와 여야 대선후보 등이 근본적인 쇄신과 개혁에 앞장설 것을 촉구하고자 연속기획 ‘LH 공공주택 정책 쇄신하라’를 발표했다.

첫 번째로 3기 신도시 사전청약 아파트의 분양거품을 추정 발표하고 소비자 피해방지와 무주택서민의 내 집 마련을 위한 정책을 촉구한다. 국토부는 지금까지 3차례 사전청약을 시행, 20개 지구에서 18,602세대의 모집공고를 시행했다. 본청약은 2022년 6월부터 2025년 3월까지 진행될 예정이다. 입주는 위례, 파주운정3 등은 3년 후, 3기 신도시는 5년 후일 것으로 예상된다. 사전청약 분양가는 평균 평당 1,669만원, 25평 기준 4.2억이다.

경실련은 2004년부터 판교신도시 등 수많은 신도시 분양원가를 추정하고 거품이 얼마나 존재하는지 알리며, 분양원가 공개와 거품 없는 공공주택 확대를 촉구해왔다. 하지만 공공주택 정책 개혁은 이루어지지 않았고, 위례·마곡·과천지식정보타운 등에서도 바가지 분양이 지속됐다.

문재인정부도 사전청약을 도입하여 내 집 마련의 희망을 주겠다 강조했지만, 여전히 거품이 예상된다. 위례는 전용 55㎡의 사전청약 분양가가 평당 2,400만원으로 불과 1년전 분양한 위례(A3-3a 전용 51㎡) 평당 2천만원보다 더 높다. 파주운정 3도 전용 59㎡ 기준 사전청약은 평당 1,323만원으로 두 달 전 분양가(1,247만원) 보다 비싸다. 분양가가 분양원가와 상관없이 주변 시세에 따라 책정되며, 동일 지구에서의 공공주택 분양가조차 널뛰기하고 있다.

신도시 개발의 취지를 살려 20개 지구의 분양가를 택지조성원가, 적정건축비 등으로 책정했다면 분양원가는 평균 평당 1,115만원, 25평 기준 2억8천만원으로 추정된다. 평균 사전청약 분양가가 경실련 추정 적정원가보다 1억4천만원 더 비싸다. 강제수용 개발한 신도시에서조차 이렇게 많은 차이가 발생하는 이유는 정부가 토지비와 건축비를 부풀려 책정했기 때문으로 판단된다.

사업시행자는 관련법 공공주택특별법 제32조의2(조성된 토지의 조성원가 공개) ①제32조에 따라 토지를 공급하려는 자는 조성원가를 공시하여야 한다. 이 경우 조성원가는 다음 각 호의 항목으로 구성된다.

▲ (자료=경실련)

1. 용지비 2. 조성비 3. 직접인건비 4. 이주대책비 5. 판매비 6. 일반관리비 7. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 비용에 따라 용지비, 조성공사비, 기반시설설치비 등의 세부항목별 비용과 함께 택지조성원가를 공시해야 한다. LH 홈페이지에는 20개 지구 중 위례, 파주운정3, 인천검단, 양주회천 4개 지구 조성원가를 공개하고 있고, 나머지 대부분은 토지보상도 마무리되지 않은 상태로 조성원가가 공개되지 않고 있다. 다만 지구계획 고시문에도 사업비와 유상면적 등이 공개되고 있기 때문에 총사업비를 유상면적으로 나누어 조성원가를 추정했다.

20개 지구 택지조성원가는 토지평당 부천원종 466만원~성남낙생 1,619만원으로 최대 3배 이상 차이 날 정도로 편차가 크다. 조성원가의 가장 큰 비중인 토지보상비가 대부분 평당 100~300만원 정도에 불과함에도 불구하고 조성원가의 차이가 큰 것은 납득하기 어려우며, 조성공사비, 기반시설설치비 등 조성원가의 세부항목 공개와 검증이 필요하다.

토지조성원가에 금융비용 및 제세공과금으로 조성원가의 10%를 더하고 각 아파트 블록별 용적률을 적용하여 산출한 아파트 평당 토지비는 평균 평당 515만원이다. 여기에 적정건축비 평당 600만원을 더한 적정 분양원가는 1,115만원, 25평 기준 2.8억으로 추정된다. 하지만 사전청약 분양가는 평균 평당 1,669만원, 25평 기준 4.2억으로 적정분양원가보다 채당 1.4억(평당 554만원), 18,602세대 전체로는 2조6,930억원 더 비싸다.

가장 거품이 많은 지구는 위례로 경실련 추정 분양원가는 평당 1,152만원이지만, 사전청약 분양가는 평당 2,403만원으로 차액이 평당 1,251만원, 분양원가의 109%나 된다. 25평 적용시 채당 3.1억이나 된다. 세대를 고려할 경우 가장 차액이 많이 발생한 지구는 과천주암 지구로 1,535세대에서 4,506억(25평 기준 3.1억)이 예상된다.

정부의 사전청약 정책이 무주택서민의 주거안정을 위해 국민이 LH에게 부여한 강제수용·용도변경·독점개발 등의 3대 특권을 남용하여 집 값안정을 명분 삼아 무분별한 개발을 일삼고 무주택서민들에게 바가지 분양으로 막대한 부당이득을 취하겠다는 것으로 밖에 해석할 수 없다.

여당 대선후보는 기본주택 100만호 공급을 약속했고, 기본주택에는 장기공공임대와 토지임대건물분양 등이 포함되어 있다. 하지만 3기 신도시 사전청약에는 토지임대건물분양이 한 채도 없다.

사전청약 물량을 토지임대건물분양으로 공급했다면 소비자 부담을 획기적으로 낮출 수 있었다. 토지임대건물분양은 건물값만 소비자가 부담하고 매월 토지임대료를 부담하며 최장 80년간 거주가능한 주택이다. 건물값은 전국 어디에서나 대동소이하기 때문에 소비자부담은 평당 600만원, 25평 기준 1.5억이면 공급 가능하다. 토지임대료는 토지조성원가에 금융비용 등(이자율 3% 적용)을 고려하면 월 평균 32만원 정도 부담하면 된다. 20개 지구 사전청약 분양가 25평 기준 4.2억과 비교하면 소비자 부담이 1/3로 줄어드는 것이다.

토지임대료가 월 32만원 지출되지만, 사전청약 분양가(4.2억)를 마련하기 위한 대출이자 등 금융비용(이자율 3% 적용 시 월평균 104만원)보다는 더 낮다.

▲ (자료=경실련)

더군다나 국토부나 LH는 부동산가격 상승시 추가 인상할 계획임을 밝혀 소비자 부담이 더 늘어날 가능성이 있다. 부동산가격이 하락해도 지금의 거품덩이 아파트를 떠안아야 하는 주체도 무주택서민이며, 입주는 3기 신도시의 경우 최소 5년이 지나야 가능한 상황이다. 3기 신도시 사전청약이 무주택서민 내 집 마련 정책이 아닌 공기업과 건설업계의 먹거리 수단인 투기조장책이라 비판받을 수 밖에 없는 이유이다.

따라서 정부는 사전청약 분양가를 본 청약시 반드시 적정분양가 수준으로 대폭 인하하기 바란다. 나머지 물량은 땅 한 평도 민간매각하지 말고 토지임대 등 100% 공공주택으로 공급해야 한다. 지금도 정부와 정치권의 의지만 있으면 LH의 3대 특권을 활용하여 무주택서민을 위한 공공주택 공급이 가능하며, LH가 꾸준히 제 역할을 할 때 주변 집값 거품 제거에도 영향을 미칠 수 있다.

대통령이나 여야 대선후보 모두 LH의 땅장사, 바가지 분양을 방관하지 말고 지금이라도 서민을 위한 주택정책을 시행할 수 있도록 적극 나서야 한다. 우선 사전청약 분양가는 본 청약때 30% 이상 인하 책정해야 하며, 사전청약하지 않은 공동주택지는 땅 한 평도 민간에 매각하지 말고 토지임대건물분양 등 100% 공공주택으로 공급해야 한다.

평생주택, 100만호 기본주택, 30만호 원가주택 공급의지가 진정이라면 당장 LH의 땅장사와 바가지 분양부터 중단시켜야 한다. 국토부는 금년 11~12월 중 1.2만호 공동주택지를 민간매각하겠다고 밝힌 만큼, 당장 민간택지 매각계획부터 철회시키고 서민을 위한 토지임대 건물분양 등 100% 공공주택 공급을 선언하기 바란다.

노상엽 기자  

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