“강제수용을 통해 조성된 공공택지의 개발이익이 일부 투기 세력, 민간사업자, 개인분양자에게 돌아가고 있습니다. 광명·시흥 신도시 만큼은 일부만 혜택을 받는 ‘로또 주택’ 대신 모두를 위한 100% 공공주택으로 공급해야 합니다.”

참여연대는 8일 오전 기자회견을 열어 광명·시흥 신도시에서 지난 2018년 토지 투기가 발생한 시점부터 일반 아파트 분양이 완료된 시점까지 단계별로 분석한 개발이익을 발표했다.

▲ (자료=참여연대)

광명·시흥 신도시에서 농지가 아파트로 바뀌면서 발생하는 전체 개발이익은 약 19조2천억원으로 추정

▲토지주 : 토지 가격 상승으로 가져가는 개발이익 6조5천억원

▲LH : 토지 보상 이후 택지를 조성하여 민간사업자에게 매각해서 얻는 개발이익 1조1천억원

▲민간사업자 : 아파트를 분양하여 가져가는 개발이익 2조6천억원

▲개인분양자 : 분양아파트를 매도하여 가져가는 시세차익 8조9천억원

▲ 8일 오전 참여연대 아름드리홀, 광명·시흥 신도시 개발이익 분석 결과 발표 기자회견 (사진=참여연대)

박현근 변호사는 광명·시흥 신도시는 올해 3월, 참여연대와 민변 민생경제위원회가 LH 직원들과 일반인들의 대대적인 농지 투기 의혹을 제기한 곳이다. 3기 신도시 중 가장 큰 규모로 내년 상반기 공공주택지구 지정을 앞두고 있다.

참여연대에서 LH 직원들의 땅투기가 일어났던 광명·시흥 신도시 개발이 시작된 이후 민간사업자와 개인분양자에게 돌아갈 개발이익을 약11조6천억원으로 추정했는데, 이번에는 직원들의 토지 투기가 발생한 2018년부터 해당 지역의 땅값이 올라 최종적으로 투기 세력과 토지주들이 받게되는 보상비용, LH가 공공택지를 민간에 매각하면서 가져가게 되는 개발이익을 추가해 광명·시흥 신도시의 종합적인 개발이익을 분석했다고 밝혔다.

임재만 교수는 LH 직원들이 토지를 구입한 2018년부터 협의보상이 이뤄지기까지 토지 가격이 2배 이상 상승했고, 토지 가격 상승으로 토지주에게 약 6조5천억원의 개발이익이 돌아갈 것이다. LH가 ‘택지개발업무처리지침’ 등에 따라 토지보상계획을 공고하고 이후 토지 및 지장물에 대한 협의보상 과정을 거쳐 토지 수용이 진행된다. 2018년 광명·시흥 신도시 7개동에서 토지 평균 실거래가 487,457원(㎡)와 2018년부터 최근까지 이 지역에서 협의 보상된 토지 가격 등을 분석하여 토지 보상가를 약 1,000,000원(㎡)으로 산정했다.

LH가 택지 조성 후 민간사업자에게 택지를 매각해 1조1천억원의 개발이익을 가져가는데, 정부의 별도의 재정없이 이 돈으로만 공공주택을 공급하기에는 턱없이 부족하다. LH가 광명·시흥 인근 지역에서 최근에 매각한 아파트용 토지공급가격을 바탕으로 광명·시흥 신도시 예정지의 택지분양단가를 추정해보면 약 339만원(㎡)이고, 국민의힘 송석준 의원이 발표한 자료를 바탕으로 LH의 택지 조성 원가를 계산해보면 약 272만원(㎡)으로 ㎡당 67만원 정도의 차익이 발생한다.

만약 LH가 매수한 토지 택지조성을 완료한 후 현재 계획에 따라 전체 공급 주택 7만호의 약 40%(2만8천호)에 해당하는 토지를 민간건설사에 매각한다고 가정하면 그 금액이 약 1조1천억원이다.

광명·시흥 신도시에 건설 예정인 7만호 중 약 40%인 28,000호에 해당하는 토지를 민간에 매각하여 분양한다고 가정할 때, 민간 건설사는 약 2조6천억원의 개발이익과 17.5% 이상의 높은 수익을 얻을 것으로 추정된다. 광명·시흥 신도시 인근에서 30평형대 아파트 4개 단지의 평당 평균 거래 가격 2,529만원을 바탕으로 33평형 민간분양아파트 28,000호를 분양한다고 가정하여 개발이익을 추정했다.

광명·시흥 신도시의 민간아파트를 분양 받은 개인 분양자들에게 돌아가는 개발이익도 약 8조 8,573억원으로 추정되며, 세대당 약 3억원의 개발이익이 돌아갈 것이다.

지금과 같이 정부가 3기 신도시 공공택지의 40%를 민간에 매각하는 방침을 유지한다면 LH 투기가 벌어졌던 광명시흥 신도시에서만 민간건설사들이 2조6천억원, 로또 분양을 받는 28,000 가구의 수분양자들이 총 8조9천억원, 세대당 약 3억원의 개발이익을 독식하게 된다. 일부 소수에게만 공공택지의 개발이익을 집중시키지 말고 국토부와 LH가 광명시흥 신도시 지역을 공영개발지구로 지정해 공공이 주거안정에 기여할 수 있는 장기공공임대주택이나 환매조건부 주택 등으로 공급해야 한다.

김남근 변호사는 2018년 토지를 구입하여 보상을 받는 경우 토지 가격 상승으로 2배 가까운 수익을 얻을 것으로 추정되는데, 2018년 4월, 시흥시 무지내동 전답 5,905㎡를 19억4천만원에 구입한 LH 직원 K씨의 토지 보상액은 ㎡당 약 100만원으로 추정되며, 구입가격의 2배에 달하는 약 39억7천만원의 시세 차익이 발생한다.

투기로 인해 토지 가격이 상승하면, 서민들을 위한 공공임대주택 공급이 줄고 분양주택 가격이 상승하게 된다. 과거 2기 신도시 판교 개발과정에서도 투기가 발생해 민간매각을 중단하고 공영개발을 시도했는데, 또다시 신도시에서 광범위하게 투기가 벌어지고, 막대한 투기 이익이 돌아가는데도 정부와 국회는 관련 제도개선을 서두르지 않는다. 공공택지 개발이익이 투기 세력, 민간건설사, 개인분양자에게 돌아가는 방식은 공공택지 조성 취지를 크게 훼손한다.

박정은 참여연대 사무처장은 토지 투기가 광범위하게 일어난 광명·시흥 신도시에서 현재 방식의 공공택지 개발과 주택 건설 및 분양 방식을 유지해서는 부동산 투기 논란과 개발이익 잔치를 멈출 수 없다. △공공택지의 민간매각 중단, △공영개발지구 지정, △공공택지에서 공공주택 공급 확대를 위한 공공주택특별법과 주택법을 개정해야 한다.

국회가 10조에 달하는 개발이익이 공공택지 민간매각이라는 몸통은 둔 채 민관합동개발의 꼬리만 자르고 생색만 내고 있다. 국회가 민간사업자들의 엄청난 개발이익은 그대로 보장해준다는 비판에 직면하지 않으려면 12월 임시국회를 열어서라도 대장동방지 3법(공공주택특별법, 주택법, 개발이익환수법)을 조속히 처리해야 한다.

양병철 기자  bcyang2002@hanmail.net

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