용산정비창 개발이익 6조2천억원?

시민사회, 부지 개발이익 분석결과 발표 및 100% 공영개발 촉구 양병철 기자l승인2021.12.22 20:21

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“용산정비창 개발이익 6조2천억원, 100% 공영개발을 해야 합니다.”

30여개 주거시민사회단체들이 모인 ‘용산정비창 개발의 공공성 강화를 위한 공동대책위원회(이하 용산정비창비대위)’는 22일 오전 10시 참여연대에서 기자회견을 열어 용산정비창 부지의 개발이익 분석 결과를 발표하고 이같이 밝혔다.

용산정비창공대위와 참여연대 분석결과에 따르면, 용산정비창에서 공급할 주택 1만호 중 6천호(면적 9.9만㎡, 전체면적51만㎡)를 민간사업자가 일반분양할 경우, 토지 소유주인 코레일이 3조6천억원의 택지매각 이익을, 민간사업자가 6천억원의 분양수익을, 6천세대의 개인수분양자가 최소 2조6천억의 시세차익을 가져가는 것으로 나타났다.

▲ 6조원이 넘는 용산정비창 개발이익 분석결과를 발표하며 100% 공영개발을 촉구했다. (사진=참여연대)

참여연대 이슈리포트에 따르면, 코레일은 용산정비창 전체 부지 51만㎡ 중 36만㎡를 소유하고 있는데, 이중 9.9만㎡를 민간사업자에게 현재 토지감정평가금액 3,600만원(㎡)으로 매각할 경우, 약 3조6천억원의 개발이익을 가져가는 것으로 추정된다. 참여연대는 택지를 구입한 민간사업자가 아파트 분양을 통해 약 6,061억원의 개발이익을 가져갈 것으로 예상했다.

또 분양가상한제를 적용한 평당(3.3㎡) 분양가는 약 3,672만원이며, 세대당 분양금액은 20평형 7억, 25평형 9억, 33평형 12억으로 추정했다. 특히 용산정비창 인근 실거래 가격이 평당 약 5,000만원이라는 것을 감안할 때 개인 수분양자가 33평형은 세대당 4억4천만원, 25평형은 3억3천만원, 20평형은 2억6천만원의 개발이익이 돌아가 이른바 ‘로또분양’을 받게 될 것이라고 추정했다.

이들은 국공유지에서 발생한 엄청난 개발이익이 민간에게 돌아갈 경우, 용산정비창은 제2의 대장동이 될 수 있다고 우려하며, △용산정비창 100% 공영개발 △용산정비창 및 광명시흥 신도시의 공영개발지구 지정을 위한 주택법 개정 △공공택지의 민간매각을 중단하고 100% 공공주택 공급을 위한 공공주택특별법 개정을 통해 서울 도심 중심지인 용산 정비창 부지를 일부만 혜택을 받는 ‘로또주택’이 아닌 모두를 위한 100% 공공주택으로 공급해야 한다고 주장했다.

이와 함께 오세훈 서울시장이 12월 중에 공공주택 비율을 축소하는 민간개발 중심의 용산 국제업무지구 마스터플랜을 발표할 것으로 예상되는 만큼, 이에 대한 규탄 활동과 함께 용산정비창의 공공성을 확대하기 위한 활동을 이어가겠다고 밝혔다. 다음은 주요 발언 내용이다.

박현근 변호사(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 2006년 철도 경영정상화 종합대책의 하나로 시작된 용산개발사업이 시작됐다. 2007년 오세훈 시장의 한강르네상스 프로젝트와 통합해 단군 이래 최대 개발사업으로 불리었으나, 2013년 ‘드림허브프로젝트’의 사업 부도로 좌초됐다. 용산정비창 부지를 둘러싼 긴 법적 공방이 끝난 이후 정부는 용산정비창 부지에 미니 신도시급 8,000호 주택 공급 계획을 발표하고 같은 해 8월 용적률을 상향해 공급 물량을 10,000호로 변경했다.

참여연대는 정부가 발표한대로 용산정비창 부지에 주택 1만호를 공급한다고 가정하고 개발이익을 분석했다. 다만 정부가 용산정비창에 주택 8천호 공급 계획을 발표한 후 곧이어 용적률을 상향해 1만호 공급하겠다고 수정해 발표하면서 세부 공급 계획을 제시하지 않았다.

이번 분석에서는 일반 분양분을 60%로 설정하여 토지 소유주인 코레일, 민간사업자, 개인수분양자가 가져가는 개발이익을 산출했다. 이를 통해 용산정비창 개발 사업이 서민들의 주거 안정과 주거비 경감에 이바지하는 방향으로 추진될 수 있도록 방향을 제시하려고 한다.

임재만 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)는 코레일은 용산정비창 부지 51만㎡ 중에서 36만㎡를 소유하고 있다. 이중 60%(일반분양 6,000호)에 해당하는 택지(9만9천㎡)를 민간사업자가 구입하여 49.9형(20평형) 500호, 59.9형(25평형) 5,000호, 84.9형(33평형) 500호를 분양한다고 가정할 경우, 코레일이 용산정비창 택지 9만9천㎡를 민간사업자에게 매각해 가져갈 개발이익은 약 3조6,353억원으로 추정된다.

용산정비창 부지 중 주택 건설 용지 9만9천㎡(6천호)를 민간사업자가 구입해서 분양할 때, 민간사업자는 약 6,061억원의 개발이익을 얻게 되며, 11% 이상의 높은 수익을 거둘 것으로 예상된다. 용산정비창 부지에 민간사업자가 분양가상한제를 적용해 분양할 경우, 평당(3.3㎡) 분양가는 약 3,672만원으로 추정된. 일반 분양아파트의 세대당 분양금액은 20평형일 경우 7억, 25평형 9억, 33평형은 12억으로 예상된다.

용산정비창 인근 아파트와 주상복합의 평균 실거래 가격 4,994만원(3.3㎡, 평당)을 적용하면 개인 수분양자가 가져갈 개발이익은 1조9,902억원으로 추정된다. 33평형은 세대당 4억4천만원, 25평형은 3억3천만원, 20평형은 2억6천만의 개발이익이 돌아가 이른바 ‘로또분양’을 받게

된다. 고가 분양주택 구입이 가능한 소수 고소득층에게만 ‘로또분양’ 기회가 돌아갈 것이고, 로또 분양을 받게 된 개인 수분양자는 시세 차익을 얻어 더 많은 자산을 축적할 수 있게 될 것이다. 따라서 ‘로또분양’ 기회를 얻으려는 청약 과열 현상과 투기가 일어날 가능성이 높다.

이철로 간사(용산시민연대, 용산세입자 모임)는 저는 용산 이촌동에 세입자이며, 용산세입자모임 간사다. 인천 송도 청라지구는 수년째 개발 중이고 입주율이 50%도 안 된다. 국제업무단지는 공급과잉이라고 생각된다. 과거 용산국제업무지구 개발 사업은 용산 일대의 땅값 폭등을 불러왔고, 그 과정에서 인근 용산4재개발 구역에서 비극적인 ‘용산참사’가 일어났다.

용산국제업무지구 개발 사업이 좌초되어 그 피해가 고스란히 사업주체인 코레일과 출자사 뿐 아니라, 용산 주민들에게 돌아갔다. 더 이상 투기꾼들의 욕망을 부추기는 용산국제업무지구가 부활되어서는 안 된다. 용산에 살고 있는 많은 세입자들은 용산정비창 부지에 고가의 분양주택보다 모두를 위한 공공주택이 공급되기를 원한다. 정부와 서울시가 용산정비창 부지를 공영 개발해 모두 함께 행복하게 살기를 희망한다.

이강훈 변호사(참여연대 상임집행위원)은 정부와 서울시는 용산정비창을 100% 공영 개발해야 한다. 올해 서울시장 재보궐 선거에서 당선된 오세훈 시장은 또다시 과거 실패한 용산국제업무지구 개발 사업을 추진하겠다는 의사를 밝히고 있어 크게 우려된다. 용산정비창 부지에 국공유지와 공공택지는 공영개발을 원칙으로 민간사업자와 분양받는 사람들이 막대한 개발이익을 사유화하지 않도록 해야 한다.

용산정비창 부지의 경우 서울의 중심부인데다가 5천호 이상의 주택을 공급할 수 있는 서울 도심 내에 몇 남지 않은 국공유지이다. 따라서 그 어느 지역보다도 높은 공공성이 요구되고 그 개발이익이 일부, 소수의 시민들에게 사유화되도록 방치해서는 안 된다.

용산정비창에 공공주택을 100% 공급하기 위해서는 주택법의 공영개발지구 제도를 다시 부활해 100% 공공주택 공급이 가능하도록 신속하게 주택법을 개정할 필요가 있다. 국공유지로 민간의 개발이익을 극대화시키는 국제업무지구 개발 사업이 다시 부활되지 못하도록 정부는 용산정비창 개발 계획에 대한 입장을 신속하고 명확하게 밝힐 필요가 있다. 또한 국공유지 등 공공택지에서 100% 공공주택 공급하는 심상정 의원안과 공공택지에서 80% 이상 공공주택을 공급하는 박상혁 의원안 등 공공주택특별법 개정안이 조속히 처리되어야 한다.

양병철 기자  bcyang2002@hanmail.net

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