부동산 거품을 없애기 위한 제대로 된 정책을 촉구한다!

분양가상한제 완화 이전에 분양원가 투명공개가 먼저다, LH 원가 공개시켜야

민간임대업자 세제지원은 다주택자·투기세력 특혜일뿐, 장기공공주택 확대해야

공정시장가액 비율인하 이전에 불공정한 공시지가, 공시가격부터 바로잡아야

오늘(21일) 기재부·국토부 등 관계부처 합동으로 ‘임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’를 발표했다. 주요내용은 임대주택 공급확대를 위한 민간임대사업자 양도세·종부세 지원, 분양가상한제 거주의무 및 공사비 인상기준 완화, 종부세 완화 등이다. 전체적으로 무주택서민의 내집마련을 지원하는 방향이 아닌 주택건설업자, 민간임대사업자, 다주택자, 투기세력 등의 민원해결에 집중되어, 자칫 주춤하고 있는 부동산가격 불안을 조장하고 거품을 떠받칠 우려가 매우 높은 만큼 전면 재검토되어야 한다.

분양가상한제 규제 완화 이전에 분양원가 투명하게 공개하고, 가산비 검증으로 소비자 피해 막아야

분양가상한제는 짓지도 않고 주택을 팔 수 있는 선분양제에서 1977년부터 의무화로 시행되어 1999년에 외환위기 규제완화로 폐지, 2007년 4월 재도입 후 2014년 말 폐지 등을 거쳐왔고, 시행되는 동안 소비자피해와 분양가거품을 방지하고 집값안정에 기여했다. 2014년 말 폐지 이후 박근혜 정부 말부터 집값이 상승하며 문재인정부에서 2020년 7월 분양가상한제를 부활시켰지만 전면시행이 아닌 서울, 경기 등 일부 지역에 국한된 핀셋형으로 도입, 유명무실하게 시행되고 있다. 또한 산출근거도 공개하지 못하는 기본형건축비, 무분별한 가산비 허용 등으로 건축비 거품이 매우 심각한 수준임에도 불구하고 허수아비 분양가심사위의 심사까지 더해져 실질적인 상한제 효과가 거의 나타나지 못하고 있다.

분양가상한제 부활 이후 2021년 6월 서초구에서 분양한 래미안원베일리 아파트의 분양가는 평당 5,644만원으로 토지비 평당 4,581만원, 건축비 평당 1,063만원이다. 당시 분양가상한제 아파트에 적용되는 법정건축비인 기본형건축비가 평당 634만원보다 400만원, 30평 기준 1,2억원이나 비싸다. SH공사와 GH공사가 자발적으로 공개한 아파트 분양원가에 따르면 건축비는 평당 500~700만원 정도이다. 이처럼 지금 분양가상한제는 핀셋적용, 기본형건축비 거품, 무분별한 가산비 허용 등으로 상한제 효과가 거의 없다.

원자재값 인상 등을 이유로 공사비를 올려준다고 하지만 불법다단계 하도급이 만연한 건설현장을 고려할 때 분양가 인상의 수혜는 오로지 원청건설사와 토지주 등으로 돌아갈 수 밖에 없다. 따라서 분양가상한제를 완화하기 이전에 투명한 분양원가 공개와 엄격한 가사비 허용 등이 선행되어야 한다. 특히 연이은 패소에도 불구하고 원가공개를 거부하는 LH의 분양원가부터 당장 공개시키고 가산비에 대해서도 엄격히 상한액을 적용하여 건축비 거품을 없애야 한다. 장기적으로는 시장원리에 따라 후분양제 의무화가 정착될 수 있도록 공공주택 후분양제를 즉각 시행해야 한다.

임대사업자 세제지원은 투기조장 집값불안 조장할 뿐, 공공주도 장기공공주택 확대방안 제시해야

과거 문재인정부에서 시행된 임대사업자에 대한 양도세, 종부세 면제 및 대출지원 확대는 다주택자들의 주택사재기를 부추기며 집값을 상승시켰다. 투기세력에게 꽃길을 깔아줬다는 비판에 문재인정부에서도 중단시킨 정책이다. 오히려 세입자 주거불안 해소를 위해서는 민간임대업자 활성화가 아닌 공공주도 장기공공주택 확대와 주거비 지원확대가 훨씬 절실하다. 임대차3법의 졸속추진으로 전월세가격 상승이 나타났지만 세입자 보호와 주택임대차 시장 정상화를 위한 임대사업자 정상과세를 후퇴시켜서는 안된다.

오히려 임대차시장의 투명성 제고를 위한 전월세신고제 전면시행, 깡통전세 피해방지를 위한 집주인의 임대보증금 반환보증 보험가입 의무화가 더 우선이다. 또한 민간임대가 아닌 장기공공주택 확대를 위해 LH 공사 등이 강제수용한 3기 신도시 등 모든 신도시의 공동주택지 매각을 전면중단시키고, 전량 토지임대건물분양, 국민임대, 장기전세 등의 장기공공주택으로 공급하는 것이 더 중요하다. 지금처럼 집값이 비쌀 때 기존주택 매입임대 방식의 공공주택 확대는 예산낭비 및 부패유발 등의 부작용이 훨씬 큰 만큼 공공이 보유한 국공유지나 공공택지 중심의 공공주택 확대가 이루어져야 한다.

공정시장가액 비율인하 종부세 완화가 아니라 불공정한 공시지가, 공시가격을 바로잡아야

우리나라 보유세 실효세율은 0.16% 수준으로 여전히 낮으며, 부동산 불로소득 환수는 집값안정, 투기근절을 위해서도 반드시 이루어져야 한다. 지난 정부는 보유세 강화를 강조했지만 아파트에 국한된 핀셋형 보유세 인상으로 불공정 과세만 더욱 조장했고, 집값안정에도 실패했다. 특히 모든 부동산에 대해 공정하게 적용되어야 할 과세기준이 아파트 등 주택은 공시가격, 상가업무 빌딩 등 비주택은 공시지가로 적용되고 각각의 시세반영률과 종부세율이 크게 차이나 불공정 과세가 매우 심각하다.

따라서 아파트 중심의 종부세율 완화 이전에 과세기준인 공시지가와 공시가격의 정확성과 객관성을 높여야 하며, 특히 40% 정도에 불과한 공시지가의 시세반영률을 아파트 수준인 70% 수준으로 올려야 하고, 세율도 비주거용 건물은 현행 0.7%인 만큼 주택(최고 6%)수준으로 인상해야 한다. 장기적으로는 과세기준을 공시지가 중심으로 일원화해야 불공정 과세를 해소할 수 있다. 지난 정부의 집값폭등으로 부동산부자·건설업자·투기세력 등에게는 막대한 불로소득이 돌아갔고, 서민들은 좌절과 생활고, 빚더미만 떠안았다.

이를 해결하라는게 윤석열 정부에 대한 국민적 요구임을 잊지말아야 하며, 무주택서민을 위한 근본적인 주택정책 개혁에 나서야 한다. 특히 지금처럼 부동산가격이 주춤할 때 집값거품 제거에 대한 의지를 확고히 하고 민간규제 완화 이전에 LH 분양원가 공개, 장기공공주택 확대 등 공공주도 공급정책 개혁방안부터 제시하기 바란다. (2022년 6월 21일)

경실련  

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