고분양가 더 올리는 분양가 인상안 전면 재검토해야

참여연대l승인2022.06.22 15:18

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일반 분양가에 조합원 이주비·총회 운영비 등 전가, 매우 불합리

신규 아파트의 높은 분양가, 주변 집값 상승 초래 우려돼

분양가 인상, 집값 하향 안정화·무주택자 내집 마련에 역행

국토교통부(이하 국토부)는 오늘(6/21) ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 발표했다. 이번 방안에는 ▲정비 사업비 관련 항목 추가, ▲건설 자재값 상승분 건설비에 반영, ▲택지비검증위원회 신설·감정평가사 및 외부 전문가 등의 검증 참여, ▲주택도시보증공사의 고분양가 심사제도에 자재비 가산제도 도입 등의 내용이 담겨있다. 분양가를 지금보다 더 올리겠다는 윤석열 정부의 의도가 분명해 보인다. 작년 11월, 이미 국토부는 건설업계 등의 의견을 대폭 수렴해 고분양가심사제와 분양가상한제를 개편한 바 있다. 그런데 또다시 분양가를 인상한다면 무주택자들이 서울 등 주요 대도시에서 민간 아파트를 분양받기는 더 힘들어질 것으로 보인다. 참여연대는 조합과 시공사의 이익 보장에 초점맞춘 이번 분양가 인상안을 전면 재검토하고, 주택 가격 안정을 위해 모든 민간택지에 분양가상한제를 확대 실시할 것을 정부에 요구한다.

이번 발표의 문제점을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 분양가 인상은 저렴한 분양주택 공급을 통해 무주택 서민과 중산층의 내집 마련을 지원하고자 하는 분양가상한제의 입법 취지에 반하는 조치다. 현재 서울과 수도권 지역 높은 분양가는 일부 고소득층을 제외한 일반 근로소득자들이 부담하기 힘든 수준이다. 최근 증가하는 서울 미분양 아파트가 이를 방증한다. 그런데 정부는 분양가를 낮추기는커녕 오히려 다양한 명목을 붙여 분양가를 더 높이려하고 있다. 이는 윤석열 정부의 정책이 무주택자의 내집 마련보다 사업시행자인 조합과 건설사의 이익에 편향되어 있음을 증명한다. 한편 분양가상한제 시행에 따른 투기 수요를 차단하기 위해 실거주 의무와 전매제한 제도를 두고 있는데, 즉시 입주가 아닌 양도, 상속, 증여 전까지 실거주 의무를 대폭 완화하겠다고 밝혔다. 로또 분양에 대한 보완책이 사실상 사라져 투기 수요가 분양시장에 가세할 여지가 높아졌다.

둘째, 택지비를 검증한다는 명목으로 윤석열 정부와 오세훈 서울시장이 입맛에 맞는 외부 전문가들을 투입해 영향력을 행사하려는 것이 아닌지 심히 우려된다. 전체 분양가에서 택지비가 차지하는 높은 비중을 고려하면, 분양가 인상이 택지비 인상으로 귀결될 가능성이 높다. 윤석열 대통령이 후보시절 분양가상한제 폐지를 공약하는 등 분양가 인상에 방점을 뒀던 점을 고려하면, 이번 발표에서 그동안 부동산원에서 이뤄지던 택지비 검증 절차를 “외부 의견수렴” 과정인 검증위원회를 신설하는 방안으로 바꾸겠다는 것이 도리어 택지비 감정평가 가격 인상 요인으로 작동할 것이라는 우려를 배제하기 어렵다. 따라서 택지비 외부 검증위원회의 구성을 투명하게 공개하는 것을 비롯해 운영 전반에 대한 촘촘한 방안을 마련해 엄격한 택지비 검증이 이뤄지도록 해야한다. 또한 이번 발표에서 공기업인 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 심사에 그간 시세를 반영했음에도 불구하고 자재비 급등을 반영해 가산을 하도록 지침을 내리고 주변 10년 이내 신축 주택 시세를 반영하도록 하여 분양가상한제 규제를 받지 않는 민간분양주택의 분양가격을 더 높이도록 조치하겠다는 점을 분명히 드러냈다. 정부가 고분양가 심사제도를 무력화하려는 것은 아닌지 의구심이 드는 이유다.

셋째, 기존 분양가상한제를 통해서도 조합과 건설사들은 충분한 개발이익을 가져갔다는 점을 외면하고 있다. 분양가는 택지비와 건축비, 가산비로 구성된다. 그 중 택지비 감정평가는 사업시행계획인가를 받고 최소 2~3년 후 일반분양자 모집 직전 시점을 기준으로 이뤄졌다. 개발호재로 땅 값이 오른 이후를 택지비를 감정하다보니 사업 추진에 따른 개발이익이 택지비에 그대로 반영된다. 이 때문에 분양 시기를 늦출수록 조합원의 분양 수익은 더 커진다. 참여연대가 분석한 바에 따르면, 서초 원베일리 아파트의 감정평가 기준일을 감정평가신청일(2020년 8월 13일)이 아닌 사업시행인가 고시일(2017년 9월 13일)로 변경하면, 택지비를 최대 26.3%까지 낮출 수 있는 것으로 나타났다. 정비사업에서 종전 자산 평가와 조합원 부담금 평가가 사업시행인가 시점인 점을 고려하면 일반분양분 분양가 택지비 산정 시점도 사업시행인가 시점으로 명확히 해야 한다. 그런데도 윤석열 정부는 이번 발표가 ‘분양가 제도 합리화 방안’이라며 일반분양자들에게 경제적 부담을 더 전가해 조합과 조합원들의 경제적 이익을 키워주려고 하고 있다. 이처럼 서울 등 정비사업을 통해 공급될 주택의 분양 가격을 높이는 정책은 높은 분양가격을 부담할 수 없는 무주택 실수요자들의 외면을 받을 수밖에 없다.

넷째, 분양가 인상안에 들어간 항목의 내용을 살펴보면 재개발·재건축 조합원들과 일반 수분양자들간의 분양가격 격차를 더 확대할 여지가 다분하다. 원자재 가격 상승으로 실건축비가 증가한 부분은 인상되어야하나 정부가 고시하는 기본형건축비는 실건축비가 아니라 건설사의 상당한 이윤을 보장하는 높은 가격이기 때문에 건축자재 상승분을 그대로 기본형건축비에 반영해서는 안 된다. 이번 인상안의 가산항목으로 편입된 조합 운영비, 명도소송 등 분쟁해결 비용, 이주비 이자 등은 조합이 사업주체인 재건축·재개발 사업의 진행을 위해 소요된 비용이고, 개발사업 진행에 필요한 경비를 일반분양분 분양가에 전가하는 것은 수긍하기 어렵다. 조합원들이 새집 짓겠다고 이사하는데, 그 이사 비용을 일반 분양자에게 부담하라는 것은 무슨 논리인가? 일정한 상한선을 둔다고 하지만 조합의 잘못된 사업 운영, 분쟁 등으로 인해 사업 기간이 늘어나면서 발생하는 소송비용과 금융 비용 등을 일반 분양자들에게 떠넘기는 것은 불합리한 조치이며, 경제정의에도 어긋난다. 정부가 공정한 관점을 유지했다면 이런 항목들은 분양가에 포함하지 않았어야 한다.

대내외적 여건으로 인해 물가가 크게 상승하고 대출 금리도 높아져 주택을 취득하기 위한 분양대금을 마련하기에는 경제적 부담이 너무 커지고 있다. 금리가 급격하게 상승하는 시기인데도 윤석열 정부는 분양가격을 높여 공급을 확대하는 정책을 추진하려 하고 있다. 그러나 무주택자들은 높은 분양가와 대출 상환 부담때문에 청약포기로 응답할 가능성이 높다. 또한 분양가 인상은 주변 지역의 집값 상승을 부추길 가능성이 높다는 점에서 심히 우려된다. 집값 하락이 예상되는 국면에서 분양가 인상은 집값 하향 안정화에 역행한다. 지금은 분양가격을 높이는 것이 아니라 과도하게 높아진 집값 거품을 안정적으로 가라앉혀야 할 시기이다. 주택 공급 중심주의, 시장 만능주의라는 도그마에 갇혀 주택 시장 거품을 더 키우는 정책으로 나아가지 않기를 촉구한다. (2022년 6월 21일)

참여연대  

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