공공주도 공영개발하고 민간매각 최소화하여 민간재벌 잔칫상으로 변질시켜선 안돼

토지임대부 방식으로 개발, 공공주택과 공공상가 등 서울 시민 위해 활용해야

오늘(26일) 서울시는 용산 정비창 일대 50만m² 개발에 대한 용산 국제업무지구 개발구상을 발표했다. 구상에는 용산정비창 부지의 70% 이상을 업무‧상업 등 비주거 용도, 도로‧공원‧학교 등 기반시설율을 40% 수준으로 정하며, ‘입지규제최소구역’을 지정해서 법적 상한 용적률 1,500%를 뛰어넘는 초고층 건물을 허가 등의 계획이 포함됐다.

용산 정비창 부지를 아시아의 실리콘 벨리로 만들겠다는 원대한 계획에도 불구하고 이번 용산 정비창 부지 개발계획이 집값을 또다시 끌어올리는 신호탄이자 민간재벌의 불로소득 잔칫상으로 변질되지 않을까 우려된다.

현재 서울시민들은 최근 몇 년간 벌어진 부동산 가격 폭등으로 심각한 주거불안에 빠져 있다. 경실련 조사결과에 따르면 2017년 5월 30평형 서울 아파트값은 평균 6억 정도였는데 5년 동안 6.8억(113%)이 올라 12.8억이 됐다. 몇 년간 폭등하던 서울 집값은 최근 지속적인 금리 인상 등의 영향으로 인해 상승세가 겨우 주춤하고 있다.

하지만 서울 아파트값은 지난 2020년 상반기에도 정부의 금융규제 강화와 코로나19의 확산 등의 영향으로 상승세가 약해졌다가 정부의 용산 정비창 부지 개발 등 대규모 공급확대를 담은 5.6대책 발표 이후 다시 가파른 상승세로 나타났다. 이번에도 용산정비창 부지 개발구상 발표 등의 개발정책이 집값거품을 떠받치는 등 하락세인 부동산시장에 영향을 미칠 가능성이 있다.

뿐만 아니라 공공부지 개발이 민간업자에게 공공이익 퍼주기로 이어지지 않을까 하는 우려 또한 거둘 수 없다. 용산 정비창 부지는 2007년 용산국제업무지구 사업과정에서 매각이 시도됐다. 민간시행사 주도로 개발하려 했으나 2008년 금융위기와 부동산가격 하락 등의 영향으로 시행사가 부도나며 무산됐다.

이 과정에서 기나긴 민간사업자와의 소송전 등 후유증이 컸다. 그럼에도 코레일은 용산 정비창 부지를 민간에 매각하여 부채를 감축하겠다는 계획을 국토부에 제출한 것으로 알려졌다. 강도 높은 개혁이 아닌 땅장사로 부채감축을 하겠다는 구태의연한 방식은 임시방편일 뿐이다.

오늘 발표에 따르면 SH 30%, 코레일 70%씩 공동시행자로 참여하며 공공재원 5조원을 선투자하는 등 공영개발 방식으로 기반시설을 구축할 것으로 보인다. 하지만 개별부지 개발을 민간에 맡기겠다고 밝혀, 공영 개발한 부지를 민간에 매각할 가능성을 활짝 열어두고 있다. 부지를 매입한 민간사업자가 서울시의 입지규제최소지역 지정으로 1,500% 용적률까지 적용받는다면 막대한 이익을 취하게 될 것으로 예측된다.

따라서 용산 정비창 부지 개발은 택지의 매각을 철저하게 제한하여 개발이익 민간 퍼주기를 원천적으로 차단해야 한다. 매각이 꼭 필요한 경우 일부 상업업무용지 등에 국한해서 최소화해야 하며 청년들을 위한 창업혁신공간 등의 공공상가로 공급해야 한다. 주택용지는 토지임대 건물분양 또는 장기임대 등 공공주택으로 해야 한다.

토지임대 건물분양은 평당 700만원 정도의 건축비를 부담하고 건물소유권을 가지고 최장 80년까지 토지이용권을 보장받는 만큼 내 집 마련을 원하는 시민들을 위한 저렴한 공공주택 확충방안이다. 공공주택과 토지 임대 건물 분양방식 공급이 지속적으로 이루어진다면 서민들이 비싼 가격에 내 집 마련에 나설 이유가 없어지게 되고 주변 집값의 반의반값 수준의 새집이 꾸준하게 공급됨으로써 기존 집값거품 제거에도 영향을 미칠 수 있다.

오세훈 시장은 언론과의 일문일답에서 공공주택은 6천호+α와 이중 임대주택 1,250호 공급계획을 밝혔다. 서울시민의 주거안정을 위한다면 분양하는 판매형이 아닌 장기임대 및 토지임대건물분양 등 전량 공공주택으로 공급해야 한다. 또한 사업비 마련을 위해서도 민간에 특혜를 주고 매각하는 방식이 아니라 국민연금이나 주택도시기금 등 공공재원 참여방안을 적극 모색해야 한다.

대장동 사태 등과 같이 공공이 강제수용 및 인허가권 등의 권한을 남용하여 부지 개발이익을 일부 건설업자와 투기꾼이 차지하는 행태에 국민들은 분노를 금치 못하고 있다. 용산 정비창 부지는 알짜배기 국공유지인 만큼, 민간재벌의 불로소득 잔칫상으로 변질되어서는 안되며, 서울시민 모두를 위한 공공자산으로 활용되어야 한다.

서울시는 도시경쟁력 강화를 위한 용산정비창 부지 개발을 강조하고 있지만 정작 미친 집값에 고통받는 서민주거불안 해소가 서울의 경쟁력 회복의 핵심임을 간과해서는 안된다. 이에 경실련은 서울시가 과거의 민간매각 위주의 공영개발이 아닌 토지보유형 공영개발방식으로 추진하여 공공주택 확충, 청년들을 위한 창업혁신공간 등 서울시민들을 위한 공공자산으로 개발할 것을 촉구한다. (2022년 7월 26일)

경실련  

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