“분양가 상한제, 거품 건축비 먼저 해결을”

서울 민간상한제 건축비 평당 최고1893만원, 30평 기준 3억원 차이 양병철 기자l승인2022.09.20 17:03

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LH 공공아파트 건축비도 평당 572만원~877만원, 30평 기준 9천만원 차이

LH 원가 상세공개하고 무분별 가산비 허용 중단해야 소비자 피해 막을 수 있어

분양가상한제는 아파트 선분양제의 폐해를 막기 위하여 도입됐다. 짓지도 않은 아파트를 분양할 수 있도록 허용하자 소비자들은 집값거품, 부실시공, 설계변경 등 건설사의 횡포에 무방비로 노출됐다. 소비자 피해를 최소화하기 위하여 분양가격 만큼은 기본형건축비를 넘지 못하도록 규제한 것이다.

▲ 원희룡 국토교통부 장관이 지난 8월 16일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 ‘반지하 대책’ 등을 담은 ‘270만호’ 주택공급계획 등 윤석열 정부 첫 대규모 주택공급계획을 발표하고 있다. (사진=국토교통부)

분양가상한제가 분양받은 소비자들에게 시세보다 낮게 분양을 받게 해준다는 논란이 있지만, 주택 가격에 거품이 끼지 않도록 하기 위해 소비자 보호와 과도한 집값 상승을 막는 역할을 해 왔다. 로또분양의 문제는 부동산을 통한 불로소득에 대한 철저한 환수장치로 해결가능한 부분이다.

이러한 분양가상한제는 1977년 도입된 이후 시행과 폐지가 반복됐는데, 시행 시기 동안에는 뚜렷한 집값안정 효과를 확인할 수 있다. 문재인 정부도 집값을 잡는다며 2020년 6월부터 분양가상한제를 시행했다. 하지만 서울, 경기 등 일부 지역에 국한된 부분시행에 그쳤으며, 유명무실한 분양가 심사위와 불투명한 분양원가 공개 등을 방치하는 바람에 집값거품을 제거하지 못했다.

윤석열 정부 출범을 전후로 금리가 지속적으로 오르자 집값이 상승을 멈추고 하락 기미를 보이고 있다. 지금은 비정상적으로 오른 집값을 잡고, 건설사 중심의 주택정책을 서민중심으로 개혁하는 절호의 기회로 삼을 수 있는 시점이다. 하지만 정부는 분양가상한제 완화, 종부세 완화, 임대사업자 종부세 및 양도세 완화 등 규제완화 정책을 추진하겠다고 밝혔다.

▲ (자료=경실련)

특히 선분양제에서 소비자 피해방지를 위해 더욱 엄격히 시행되어야 하는 분양가상한제를 완화시켜 버린 점은 크게 우려하지 않을 수 없다.

이런 가운데 20일 경실련은 분양가상한제가 시행된 2020년 6월 이후 분양한 분양가상한제 아파트의 분양가를 분석하여, 건축비 거품을 조장하는 현행 분양가상한제의 문제점을 지적하고 다음과 같은 개선을 촉구했다.

▲민간 상한제 아파트 건축비 30평 기준 3억이나 차이, 허수아비 분양가심사 이뤄지고 있어

한국부동산원이 운영하고 있는 청약홈에 게시된 분양정보에 따르면 분양가상한제가 시행된 2020년 6월부터 2022년 6월 현재까지 서울에서 분양한 민간아파트는 51개이며, 이 중 11개 아파트에 분양가상한제가 적용됐다. 하지만 11개 단지 중 5개 단지는 세대수가 40~50세대 정도이며, 100세대 이상 단지는 6개 단지에 불과했다.

100세대 이상 민간택지 상한제 아파트의 분양가를 조사한 결과, 분양가는 평당 2604만원~5644만원으로 아파트별 30평 기준 최고 9.1억의 차이가 발생한다. 이중 건축비는 평당 932만원~1893만원이었며, 이를 30평형으로 계산하면 한 채당 건축비는 2.8억~5.7억으로 나타나 2.9억원이나 차이났다.

분양가가 가장 높은 아파트는 서초구 래미안원베일리로 평당 5644만원이며, 택지비도 4581만원으로 단연 최고이다. 하지만 건축비는 1063만원으로 조사단지 중 성북구 해링턴플레이스 다음으로 낮다. 건축비가 가장 높은 아파트는 평당 1893만원의 힐스테이트세운센트럴이다. 세대수나 세대별 공급면적의 차이가 거의 없음에도 불구하고 수억원 씩 차이가 발생하지만 분양가심사위원회는 분양가를 승인했다.

▲ (자료=경실련)

대지비는 입지나 용도 등에 따라 크게 차이가 날 수 있다. 그러나 건축비는 인건비, 재료비, 경비 등으로 구성되기 때문에 아파트별로 큰 차이가 나기 어렵다. 그럼에도 비슷한 시기에 분양한 아파트의 건축비마저 수억씩 차이나는 것은 분양가심사위원회의 심의가 유명무실했음을 여실히 보여준다.

▲상한제 건축비는 법정건축비의 2배, 아파트별 가산비는 평당 130만원~860만원으로 제각각, 고무줄 가산비 허용이 문제

주택법에 따르면 분양가상한제 아파트의 건축비는 기본형건축비에 가산비를 더한 금액이다. 주택법에 따라 분양가상한제가 적용되는 민간아파트는 분양가를 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용, 그 밖의 비용 등 7개 항목으로 구분 공개해야 한다. 이 중 ‘그 밖의 비용’이 기본형건축비에 가산되는 비용, 즉 ‘가산비’이며 관련 내용은 국토부령인 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’에서 규정하고 있다.

6개 상한제 아파트가 분양한 시점에 정부가 발표한 기본형건축비는 평당 653만원(2021년 5월)~706만원(2022년 3월)으로 평균 688만원이다. 하지만 실제 분양 승인된 평균 건축비는 평당 1381만원으로 기본형건축비의 2배나 됐다. 세운상가 재개발사업으로 공급되는 힐스테이트 세운센트럴1, 2단지나 세운푸르지오해리시티는 기본형건축비의 2.5배~2.8배까지 건축비를 책정했다. 가산비는 평당가 최저 130만원~최고 860만원으로 730만원 차이를 보여 건축비 항목 중 차액이 가장 컸다.

가산비는 항목별 내용 및 산정방법이 규칙에 명시되어 있지만, 상한액이 규정되어 있지 않는 등 구체성이 떨어진다. 세부항목을 공개해야 할 의무도 없기 때문에 공개검증도 이루어질 수 없고 건설사 마음대로 부풀려질 가능성이 크다. 민간업자가 무분별하게 가산비를 책정하더라도 분양가심사위원회에서 제대로 검증하기 어려운 것이 현실이다.

1999년 분양가 규제가 폐지되기 전까지는 아파트 분양가를 엄격히 제한했고 법정건축비와 실제 분양건축비의 차이가 거의 발생하지 않았다. 하지만 2007년 재도입 이후 가산비가 그 합리성이 확보되지 못한 채 무분별하게 허용되어 건축비 거품을 조장하고 분양가상한제의 실효성을 떨어트리고 있다. 가산비를 허용하더라도 일정 금액 이하로 상한선을 부여해야 한다. 또한 분양가심사위원회가 제대로 심의할 수 있도록 세부항목별 공개가 이루어져야 한다.

▲불투명한 지자체 분양가심사위 심의와 지자체의 엉터리 분양가 공시, LH의 분양원가 공개 거부

분양가상한제 아파트의 고무줄 건축비는 분양원가가 공개되지 않는 상황에서 분양가심사위의 심의조차 유명무실하게 진행되고 있기 때문에 발생한다. 경실련은 공공아파트는 무주택서민의 주거안정을 위해 공기업인 LH와 건설사가 계약한 도급내역, 하도급내역, 설계내역 등의 공사비 세부내역 상시공개, 민간 분양가 상한제 아파트는 입주자모집 공고시 공고문에 분양가의 세부항목을 공공아파트와 동일하게 62개로 구분 공개할 것을 촉구해 왔다. 하지만 지금까지 둘 다 이루어지지 않고 있다.

이번에 경실련 자체 분석한 바에 따르면, 민간상한제 6개 아파트도 공개된 분양가 일부가 제대로 되었다고 보기 어렵다. 주택법에 따라 민간택지에서 상한제 아파트를 분양할 때 분양가는 택지비, 직접공사비 등 7개 항목별로 구분 공개해야 하며, 이중 가산비는 분양가심사위원회 심사를 받은 내용과 산출근거를 포함하여 공시해야 한다(57조 제6항, 7항). 하지만 영등포구 ‘센트레빌 아스테리움’은 7개 항목 중 택지비 외 6개 항목을 비공개했다.

또한 6개 아파트 모두 분양가에 가산비가 포함되어 있지만 세운푸르지오헤리시티, 래미안원베일리, 해링턴플레이스 등 3개 단지는 분양가심사위원회의 심사내용과 산출근거를 공개하지 않았다. 관련법 규정도 제대로 이행하지 않은 공고문을 지자체장이 승인한 것으로 보인다. 하지만 주택법의 벌칙 조항에는 민간택지 분양가상한제 위반에 따른 벌칙규정이 없기 때문에 지자체장의 엉터리 승인과 고시가 재현될 우려가 매우 크다.

▲ (자료=경실련)

실제 분양가 중 6개 항목을 공개하지 않은 영등포구 센트레빌아스테리움의 경우 입주자모집 공고문에 게시된 세대별 분양가는 전용 59㎡(공급면적 84㎡, 25평)의 분양가는 6.7억으로 대지비 1억(공급평당 410만원), 건축비 5.7억(공급평당 2270만원)이다. 하지만 동일한 입주자모집 공고문 하단에 ‘분양가상한제 적용주택의 가산비 공시’에는 택지비를 339억(공급평당 1385만원)으로 표기했다. 같은 아파트의 공고문에 대지비가 평당 975만원(30평 기준 2.9억)이나 차이나게 표기된 것이다.

다른 5개 아파트는 세대별 토지비, 건축비와 분양원가 공개에 따른 택지비, 건축비가 대동소이하게 나타난 것으로 볼 때 지자체장이 불성실한 엉터리 공시를 한 것으로 의심된다. 국토부는 민간아파트 분양가심의 및 공개가 제대로 이루어지고 있는지 전수조사하고 엉터리 고시 등에 대해 법적 책임을 물어야 한다.

▲LH도 같은 년도 분양한 아파트 건축비, 30평 기준 9천만원 이상 차이, 분양원가 상세내역 공개해야

LH도 건설원가와 상관없는 건축비 책정으로 부당이득을 챙기는 것으로 추정된다. 경실련은 지난 2월 2011년 이후 LH가 분양한 경기도 아파트 분양 가격을 전수조사했다. 그 결과 연도별 건축비는 평균 평당 511만원(2011년)에서 739만원(2021)으로 45%, 30평 기준 7천만원정도 상승한 것으로 나타났다. 특히 일부 아파트는 같은 연도에 분양됐는데도 건축비 차이가 크게 나타나 LH가 원가와 상관없이 마음대로 건축비를 책정한 것으로 의심됐다.

이번에는 민간 분양가상한제가 시행된 2020년 6월 이후 LH가 전국에 분양한 17개 단지의 분양가를 조사했다. 조사결과 건축비는 최저 평당 572만원~최고 평당 877만원이었으며, 30평형으로 계산하면 1.7억~2.6억으로 9천만원이나 차이가 났다. 최저·최고 단지 모두 분양시기는 2021년이며, 항목별로는 건축 마감공사비와 가산비에서 차이가 크게 발생했다. LH 공공아파트는 민간상한제와 달리 분양가를 62개 항목으로 구분 공개하고 있기 때문에 비교적 민간아파트만큼 건축비 거품이 심각하지는 않다. 하지만 무주택서민을 위한 공공주택인 만큼 더욱 철저한 분양가검증으로 집값거품을 만들지 못하게 해야 한다.

이를 위해 경실련은 지속적으로 분양원가 공개를 요구하며, 설계내역·도급내역·하도급내역 등의 공사비 세부내역 공개를 요구해 왔다. SH공사와 GH공사 등 지방공기업은 공사비 상세내역을 홈페이지에 공개하고 있지만 LH는 지금도 원가공개를 거부하고 있다. 경실련은 LH를 상대로 원가공개 비공개처분에 대한 행정정보공개 소송을 진행 중이다.

이미 사법부는 수 차례 원가공개 소송에서 공공주택의 주거안정 효과, 국민의 알권리 보장 등을 이유로 원가공개 판결을 내린 바 있으며, 1심에서도 경실련이 일부 승소한 바 있다. 원희룡 국토부 장관은 분양가상한제 완화 이전에 공사비 거품이 발생하지 않도록 LH 분양원가부터 즉각 공개시키기 바란다. 청년주거안정을 위한 원가주택도, 집값안정을 위한 3기 신도시도 LH의 원가공개가 이루어지지 않는다면 실효성을 갖기 어려울 수 밖에 없다.

▲ (자료=경실련)

▲결론

문재인 정부 임기초 서울아파트값은 30평 기준 평균 채당 6억이었다. 22년 5월에는 12.7억으로 5년만에 7억 가까이 폭등했다(국민은행 부동산 통계 기준). 최근 강북 등에서 실거래된 상당수가 이전보다 하락했다는 언론보도가 나오고 있지만 여전히 다주택자, 부동산부자, 투기세력 등은 정부의 부동산 규제완화에 기대감을 갖고 고점 버티기를 하고 있다. 서민들은 엄두도 내지 못할 수준의 집값이 계속되면서 무주택서민들의 불안감은 여전히 해소되지 못하고 있다.

그러나 정부는 지난 14일 종전보다 2.53% 인상된 기본형건축비를 발표하여 내 집 마련을 준비하던 서민들의 부담을 가중시켰다. 올해 3월 기본형건축비는 평당 706만원이었다. 평당 기본형건축비는 지난 7월 비정기 인상과 이번 인상으로 인해 6개월 만에 4%가 오른 735만원이 됐다. 25평 아파트를 구입할 때 올해 3월에는 건축비를 1억7650만원 부담하면 됐지만, 이제부터는 723만원 더 많은 1억8373만원을 부담해야 한다.

여기에 고무줄 가산비까지 더해져 실제 소비자 부담은 더욱 늘어날 수 밖에 없다. 정부는 이번 기본형건축비 인상이유가 자재가격과 노무비 변동 때문이라고 밝혔지만, 이처럼 짧은 설명만으로는 기본형건축비가 왜 이처럼 수시로 올라야 하는지 이유를 납득할 수 없다.

게다가 지난 7월 개정된 규칙에 따르면 기본형건축비에 각종 가산비를 추가할 수 있게 됐으며, 정기조정(매년 3월, 9월) 외에 추가조정도 쉽게 할 수 있게 됐다. 다시 말해 건축비를 더 많이, 더 자주 올릴 수 있게 된 것이며, 소비자의 부담은 그만큼 더욱 커지게 된다. 계속된 기본형건축비 인상과 무분별한 가산비 허용으로 분양가상한제의 효과는 유명무실해졌다. 정부가 무주택서민을 외면하고 건설업자와 토지주 등 부동산 부자를 대변하겠다는 것이나 다름없다.

원희룡 장관은 지속적으로 집값하향 안정, 청년 등 무주택서민 주거권 보장 등을 강조해 왔다. 진정성이 있다면 분양가상한제 완화 이전에 엉터리 분양가심사와 허위공시, 무분별한 가산비 남발 등부터 바로잡아야 한다. 건축비 부풀리기의 가장 큰 원인이 되는 가산비는 폐지하고, 세부항목을 낱낱이 공개하도록 하여 분양가심사위원회의 심의를 강화해야 한다.

엉터리 공시가 일어나지 않도록 하기 위해 지자체장의 공시 관련 책임도 강화해야 한다. 또한 LH의 아파트 건설원가 상세내역 공개를 당장 지시하여 민간 건설사의 무분별한 건축비를 부풀리기를 막고 소비자의 권익을 보호해야 한다.

경실련은 “주거불안으로 인한 수많은 국민의 좌절과 분노가 부동산 실책으로 집값을 폭등시킨 이전 정부를 심판하고 윤석열 정부에게 기회를 줬다. 따라서 윤석열 정부는 국민적 요구를 잊지 말고 근본적인 주택정책 개혁방안을 제시해야 한다”고 주문했다.

그러면서 “분양원가 공개, 공공택지 공영개발 후 건물분양 등 장기공공주택 공급, 개발이익 환수 강화, 공시가격 정상화 등으로 집값거품을 제거하고 무주택서민 주거안정을 위해 나서길 바란다”고 강조했다.

양병철 기자  bcyang2002@hanmail.net

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