수도권 22.7만호, 팔지 않고 보유만 해도 취득가 27.2조 보다 37.4조 자산증가

과세기준 공시가격은 42조, 장부가는 더 낮게 평가하고 ‘공공주택 적자’ 주장?

위례35단지 1.3조, 성남봇들마을 6단지 호당 6.8억원으로 자산 가장 많이 늘어

경실련 분석결과 LH가 보유한 수도권 공공주택 22.7만호의 시세는 64조6천억원으로 취득이후 2.4배로 증가한 것으로 나타났다.

▲ (사진=경실련)

LH는 서민주거 안정을 위해 세워진 주택공기업으로 공공주택 공급확대가 본연의 역할이지만 적자사업을 강조하며 공급확대를 소홀히 하고 있다. 공공주택 자산현황도 투명하게 공개하지 않고 있다. 경실련 뿐 아니라 하태경 의원, 심상정 의원 등 국회의원들의 자료요청에도 LH는 자산내역을 공개하지 않았다.

경실련은 지난 2017년 박주현 전 국회의원실을 통해 ‘LH 임대주택 자산보유현황(2016년말 기준)’을 입수한 바 있다. 자료비공개로 인해 2016년 말 기준 자료를 토대로 LH가 수도권에 보유하고 있는 공공주택 자산 중 10년임대, 분납임대 등의 분양전환 아파트는 제외했으며, 영구임대‧국민임대‧장기전세‧행복주택을 대상으로 분석했다.

LH 공개자료에 따르면 2016년 말 기준 수도권에만 총 268개 단지에 22만6,869세대의 장기공공주택을 자산으로 보유하고 있다. 취득가액은 27.2조, 장부가액은 25.5조원이다. 건물 취득가액은 14.1조(호당 0.6억)였으나, 노후화 등이 반영된 감가상각 적용으로 장부가액은 1.7조 낮아져 12.4조(호당 0.5억)이다. 토지는 감가상각이 적용되지 않아 취득가와 장부가가 13.1조(호당 0.6억)로 동일했다. 토지와 건물을 합친 공공주택 취득가액은 총 27.2조(호당 1.2억)였는데, 장부가액은 건물에 대한 감가상각 적용으로 25.5조(호당 1.1억)로 취득가보다 낮다. 2022년 장부가액은 계속적인 감가상각 적용으로 25.5조보다 더욱 낮아졌을 것으로 예측된다.

▲ (자료=경실련)

LH 공공주택의 취득가액과 공시가격, 시세를 각각 비교하여 공공주택 자산이 취득 이후 얼마나 증가했는지 조사·분석했다.

조사결과 22만6,869호의 총 공시가격은 42조이며, 호당 평균 1.8억, 평당 평균 1,028만원 이다. 이는 취득가액보다 14.8조원 더 많다. 단지별로는 서울 서초 우면동 LH 3단지 전용 46㎡의 경우 LH가 공개한 취득가격은 1.6억이지만 2022년 기준 공시가격은 6.1억원이다. 이처럼 정부가 발표한 과세기준 가격이 존재함에도 불구하고 LH는 취득가보다 낮은 금액으로 자산평가를 하여 2022년 장부가액으로 반영했을 것으로 판단된다.

공시가격은 시세를 제대로 반영하지 못하는 만큼 공공주택 시세는 취득가액이나 공시가격보다 더 높을 것으로 판단된다. 경실련은 국민은행 부동산 시세(2022년 9월 기준)를 조사하여 수도권 공공주택의 시세를 추정했다. 단, 아파트가격 하락세가 진행중이고, 주변 아파트 시세조사가 많은 만큼 조사한 가격의 80%를 적용했다.

조사결과 수도권 공공주택 22만6,869호의 총 시세는 64.6조로 추정된다. 이는 취득가액 27.2조의 2.4배이며, 37.4조 증가한 금액이다. LH가 공공주택을 팔지 않고 보유만 해도 자산이 취득액의 2.4배로 증가한 것이다. 주택 1호당 취득가액은 1.2억이고 시세는 1.6억이 올라 2.8억이 됐다. 평당 취득가액은 666만원이고 시세는 916만원이 올라 1,582만원이 됐다.

▲ (자료=경실련)

LH 수도권 공공주택 단지 중 자산이 가장 많이 증가한 단지는 성남 위례 35단지이다. 취득가액은 3,430억(호당 1.3억)이지만 실제 시세는 이보다 1조3천억이 더 많은 1조6,480억(호당 6.4억)이다. 시세가 취득가의 4.8배에 달한다. 경기 성남 백현마을 4단지 1조2,990억, 성남 백현마을 3단지 1조1,018억, 하남 미사강변도시 13단지 1조873억, 성남 봇들마을 6단지 8,856억, 수원 휴먼시아 7,657억, 강남 LH강남3단지 6,898억, 하남 미사강변도시 17단지 6,391억, 용인 휴먼시아 41단지 5,313억, 화성 동탄2 LH4단지 4,974억 순으로 취득 이후 자산증가액이 크다. 상위 10개 단지는 모두 1천 세대가 넘는 대규모 단지이며, 2천 세대 이상이 5개이다.

평당가격 상승액이 가장 큰 단지를 조사했다. 평당 상승액이 가장 큰 단지는 성남 봇들마을 6단지이다. 평당 자산증가액이 높은 단지를 기준으로 18평형을 일괄적용해보면 성남봇들마을 6단지의 호당 취득가액은 1.6억이지만, 시세는 8.4억으로 6.8억 증가했다. 이외 성남 백현마을 4단지 6.5억, 강남 LH강남 3단지 6.4억, 성남 백현마을 3단지 6.4억, 성남 한솔마을 7단지 5.9억, 성남 위례 35단지 5.1억, 성남 봇들마을 5단지 4.9억, 용인 광교마을 41단지 4.7억, 강남 LH강남 8단지 4.7억, 서초 LH서초 3단지 4.2억 순이다. 상위 10개 단지 평균 취득가액 1.5억(평당 864만원)에서 7.1억(평당 3,951만원)으로 5.6억(평당 3,087만원) 자산이 늘어났다.

취득이후 연평균 상승액을 분석했다. 분석결과 연평균 평당 상승액을 18평형에 적용하면 연평균 상승액은 2천만원이다. 성남 한솔마을 7단지는 취득이후 시세가 매년 8천5백만원씩 올라 가장 많이 증가했다. 이외 성남 위례 35단지 8천4백만원, 강남 LH강남 3단지 7천1백만원, 성남 봇들마을 6단지 6천2백만원, 성남 백현마을 4단지 5천9백만원, 성남 백현마을 3단지 5천8백만원, 하남 미사강변도시 13단지 5천6백만원, 하남 미사강변도시 26단지 5천3백만원, 강남 LH강남 8단지 5천2백만원, 하남 미사강변도시 17단지 4천9백만원 순으로 연평균 증가액이 높게 나타났다.

상위 10개 단지의 취득가액은 1.6억이며, 시세는 6.7억, 취득이후 연평균 상승액은 6천3백만원이다. 상위 10개 단지는 서울 강남구 이거나 성남시 분당구수정구, 하남시 등 강남 3구와 인접한 지역으로 나타났다.

▲ (사진=경실련)

최근 몇 년 동안 부동산 가격 상승 등으로 LH의 자산규모도 크게 늘었을 것이 분명하지만, LH는 공공주택 자산을 저평가해놓고 공공주택 건설을 ‘적자사업’이라 주장하고 있다. 최근 국감에서는 LH가 장기공공주택을 취소, 변경, 매각 등을 통해 6만호가 축소된 것 뿐 아니라, 땅장사·집장사, 10년주택 부당이득 등 LH의 공공주택정책의 문제가 가장 많이 지적됐다. 이에 경실련은 LH가 국민을 위한 공기업으로 거듭날 것을 촉구하며, 다음과 같은 의견을 제시했다.

첫째, LH는 보유 중인 자산내역과 건설원가 등 행정정보를 투명하게 공개하라.

둘째, 3기 신도시, 용산정비창 부지 등 땅장사 중단하고 저렴한 임대료 장기임대 가능한 진짜 공공주택 공급하라.

셋째, 10년주택 바가지 분양 중단하고 부당이득은 전액 국고로 환수하라.

넷째, 제2대장동 부패 조장하는 민간참여 공공주택사업 즉각 중단하라.

경실련은 16일 “국토부는 근본적인 LH 혁신안을 제시해야 한다. 지난 11일 LH 수장으로 새로 임명된 이한준 사장도 그동안 지적되어온 LH의 문제점을 분명히 인식하고 조직쇄신을 위해 적극적인 역할을 해야 한다. LH가 왜곡된 자산실태를 바로잡고 국민을 위한 공기업으로 쇄신할 것을 다시 한 번 촉구한다”고 밝혔다.

양병철 기자  bcyang2002@hanmail.net

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