2016년 이후 4만5천호를 10조6천억에 매입, 절반은 2019·2020년에 집중매입

호당 평균 매입가격은 2016년 1.8억, 2022년 2.9억으로 7년 만에 61% 올라

매입가격 서울 LH 2.9억>SH 2.5억, 경기 LH 2.2억>GH 1.5억으로 LH가 비싸

전용59㎡ 다세대 매입가 LH 4.7억, SH 4.5억, 고덕강일 건설원가 3억보다 비싸

매입임대 자료 정보공개청구 결과 SHGH 투명하게 공개, LH는 자료공개 거부

LH, SH, GH가 공개한 매입임대주택 현황을 경실련이 비교·분석해 28일 발표했다. LH가 2021년부터 2022년까지 매입임대주택 현황 자료는 비공개했기 때문에 2021년과 2022년 총계에는 SH와 GH의 매입액만 더했다. 2016년 이후 3개 공기업이 서울·경기지역에서 매입한 임대주택은 44,680호이며, 매입가격은 10조6,486억원이다.

▲ (사진=경실련)

연도별 서울·경기지역 매입현황은 2016년 7,865억(4,354호), 2017년 8,767억(4,695호), 2018년 1조5,209억(7,255호), 2019년 2조8,066억(11,920호), 2020년 2조7,652억(10,479호), 2021년 1조6,124억(4,998호), 2022년 2,802억(979호)이다. 여기에 LH가 비공개한 2021년, 2022년 매입현황까지 포함될 경우 매입임대 비용은 더욱 증가한다.

지난 2022년 국감 때 공개된 전국매입임대 현황 자료에 따르면 LH 전국 매입금액은 2016년 8,934억에서 2022년 10조204억으로 무려 11배가 됐다. 연도별 LH 전국 매입금액은 2021년 6조7,847억(1.6만호), 2022년 10조 204억(물량 미표기)이며, 전년대비 상승률은 2021년 73%, 2022년 48%이다. 이 상승률을 2021년, 2022년 LH 서울·경기 매입금액에 적용하면 2021년 3조, 2022년 4.4조가 된다. 이를 SH, GH 매입금액과 합하면 3개 공기업의 7년 동안 서울·경기 매입임대 비용은 약 18조로 추정된다.

LH, SH, GH 3개 공기업이 2016년부터 2020년까지 서울·경기 지역에서 사들인 매입임대 주택의 호당가격을 비교했다. 서울 매입임대주택 19,340호 중 56%인 10,920호는 SH, 44%인 8,420호는 LH가 매입했는데, 호당가격은 LH가 2.9억으로 SH 2.5억 보다 4천만원 더 많다. 경기도 매입임대주택 19,363호 중 92%인 17,768호는 LH, 8%인 1,595호는 GH가 매입했는데, 1호당 가격은 LH가 2.2억으로 GH 1.5억보다 7천만원 더 많다. LH는 SH, GH보다 비싼 주택을 사들였고, 매입호수도 많기 때문에 세금낭비 또한 크게 발생할 가능성이 높다.

매입임대 주택을 사들이는 비용과 공공주택을 직접 건설하는 비용이 얼마나 차이 나는지 판단하기 위해 SH가 공개한 건설원가와 LH, SH의 매입임대 주택 매입금액을 비교했다. 건설원가는 2020년 분양한 고덕강일 4단지를 기준으로 했으며, LH, SH 매입임대 주택은 2020년 매입된 주택들의 가격평균을 기준으로 했다. 각각의 전용면적 1㎡당 가격을 계산한 뒤 비교를 했다.

▲ (자료=경실련)

SH가 공개한 고덕강일 4단지의 전용면적 ㎡당 가격은 512만원이다. 가장 일반적인 매입임대주택 전용면적이라 할 수 있는 59㎡로 환산하면 약 3억이 된다. 2020년 LH 매입임대 주택의 평균 전용면적 ㎡당 가격은 아파트는 845만원, 다세대 등은 793만원이다. 이를 59㎡로 계산하면 아파트 5억, 다세대 등 4.7억이다. 2020년 SH 매입임대 주택의 평균 전용면적 ㎡당 가격은 오피스텔은 830만원, 다세대 등은 765만원이다. 이를 59㎡로 계산하면 오피스텔은 4.9억, 다세대 등은 4.5억이다.

매입임대 아파트를 1채 매입하는 금액은 공공이 아파트를 직접 짓는 것보다 최대 약 2억원이 더 비싼 것으로 나타났다. 다세대 등 1채 매입금액조차 공공아파트를 직접 짓는 것보다 최대 1.7억이 더 비싸다.

2016년 이후 SH는 15,798호를 4조3,500억원에 매입했다. 호당매입가격은 2.7억이다. 연도별로는 2016년 3,926억(1,840호), 2017년 3,306억(1,509호), 2018년 4,744억(2,039호), 2019년 5,729억(2,321호), 9,446억(3,211호), 2020년 9,446억(3,211호), 2021년 1조5,023억(4,482호), 2022년 1,325억(396호)이다. 호당가격은 2016년 2.2억, 2017년 2.2억, 2018년 2.3억, 2019년 2.4억, 2020년 2.9억, 2021년 3.3억 2022년 3.4억이다. 서울 집값이 매년 상승함에 따라 호당가격은 2016년 2.2억에서 2022년 3.4억으로 1.5배가 됐다.

SH 매입임대 주택 유형별 현황을 조사했다. 유형별로는 다세대·다가구·연립 등이 가장 많았으며 오피스텔, 아파트 순으로 매입했다. 아파트는 135호를 매입했으며, 매입금액은 436억, 호당가격은 3.2억이다. 다세대·다가구·연립·도시생활형주택 등은 13,865호를 매입했으며, 매입금액은 3조7,074억, 호당가격은 2.7억이다. 오피스텔은 1,733호를 매입했으며, 매입금액은 5,789억, 호당가격은 3억이다. 그 밖에 기타로 분류된 주택을 65호 매입했는데 202억이 들었으며 호당가격은 2.9억이다.

최근에는 매입임대주택 확보를 위해 민간에서 건축하는 주택에 대해 사전 매입약정을 체결하고, 준공 후 LH가 매입하여 임대주택으로 공급하는 ‘민간 신축 매입약정 방식’이 많이 추진되고 있다. SH 매입약정주택은 총 매입임대 주택 15,798호의 99.8%인 15,772호이다. 26호는 약정여부에 미표기 되어있어 정확한 정보를 알 수 없다.

▲ (자료=경실련)

SH가 100억 이상을 들여 주택을 매입한 건수를 조사했다. SH가 번지수와 건물명 등을 공개하지 않았기 때문에 취득시기를 기준으로 건수를 구분했다. 100억 이상 매입 건은 총 49건이며 3,468호를 대상으로 이루어졌다. 그 중 다세대 등 35건, 오피스텔 11건, 아파트 1건 등이었으며, 다세대와 오피스텔, 연립과 오피스텔이 섞여 있는 경우도 각각 1건씩 있었다. 참고로 LH는 2016~2020년까지 100억 이상 주택을 매입한 건수는 83건이다

GH의 2016년부터 2022년까지 매입주택수는 2,694호이며, 매입가격은 4,949억이다. 연도별로는 2016년 239억(196호), 2017년 296억(234호), 2018년 421억(350호), 2019년 647억(385호), 2020년 768억(430호), 2021년 1,101억(516호), 2022년 1,477억(583호) 등으로 나타났다. 호당가격은 2016년 1.2억, 2017년 1.4억, 2018년 1.2억, 2019년 1.7억, 2020년 1.7억, 2021년 2.1억, 2022년 2.6억이다.

GH의 매입임대 주택 매입금액, 매입호수, 호당가격 등은 7년 동안 매년 꾸준히 늘어났다. 매입금액은 2016년 239억에서 2022년까지 1,238억이 늘어 1,477억, 6.2배가 됐다. 매입호수는 2016년 196호에서 2022년까지 387호가 늘어 583호, 3배가 됐다. 호당가격 또한 1.2억에서 1.4억이 늘어나 2.6억이 됐고 2016년 대비 117%가 올랐다. SH 호당가격이 7년만에 55% 오른 것보다 더욱 가파른 상승세이다.

GH 매입임대 주택 유형별 현황을 조사했다. 유형별로는 다세대·다가구·연립·도시생활형주택 등이 2,048호로 가장 비중이 높으며, 매입금액은 3,844억, 호당가격은 1.9억이다. 오피스텔은 646호를 매입했으며, 매입금액은 1,105억, 호당가격은 1.6억이다. 아파트는 한 채도 매입하지 않았다. 신규로 건설되는 주택을 매입약정 한 뒤 건설 완료 후 매입을 진행하는 매입약정주택은 한 채도 없으며, 모두 기존주택 매입이라고 밝혔다.

GH가 100억 이상을 들여 주택을 매입한 건수를 조사했다. 계약체결 시점이 다르더라도 같은 공동주택을 매입한 경우 한 건으로 판단했다. 100억 이상 매입 건은 오피스텔 2건, 137호를 대상으로 이루어졌다.

▲ (사진=경실련)

기존 주택 매입가격이 아파트 건설원가보다 훨씬 비싼 이유는 매입가격을 시세를 반영한 감정평가 가격으로 결정하기 때문이다. 현행 감정평가 방식에 따르면 실제로는 부동산가격이 하락하고 있더라도 과거에 있었던 고가의 거래가격이나 분양가격을 기준으로 삼게 된다. 그럼에도 공기업들이 시세나 다름없는 비싼 가격으로 매입임대주택을 대거 매입한 덕분에 건설사와 사업자들은 손쉽게 이익을 챙겼으며, 집값 가격거품은 더욱 커질 수 있었다. 택지부족으로 공공주택 신축 공급이 어려워 기존주택 매입을 하더라도 매입가격은 엄격히 따져야 한다.

경실련은 시세를 반영한 거품 낀 주택의 무분별한 매입임대 확대를 반대하며, 다음과 같은 입장을 촉구했다.

▲매입임대주택 건설원가 수준으로 매입하도록 매입가격 기준을 개선하라. ▲매입임대 주택 정보 투명하게 국민 앞에 공개하라. ▲기존주택 매입임대가 아닌 민간 신축매입약정 방식매입을 중단하라. 등이다.

매입임대 주택 제도는 잘만 활용하면 저소득층에게는 좋은 입지의 공공주택을 제공하고, 건설사의 미분양 물량 문제 해결에도 도움이 될 수 있다. 그러나 매입가격기준을 논의하지 않고 매입임대주택 확대를 주장하는 것은 민간에 세금을 퍼주자는 말과 다르지 않다.

경실련은 “매입임대주택이 세금낭비 없이 서민들에게 공공주택을 공급해주는 좋은 정책이 될 때까지 문제점을 계속해서 드러내며, 개선을 촉구할 것”이라고 밝혔다.

양병철 기자  bcyang2002@hanmail.net

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