경실련, LH 매입임대주택 실태·분석결과 발표

3년간 매입비용 10조8천억 비싼 약정매입임대만 80% 차지 양병철 기자l승인2024.05.02 17:10

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25평 APT기준, LH약정매입 7.3억 vs SH건설원가 3.4억 2배 이상 차이

2023년말 기준 매입임대 공실 수 5,002호, 1조원 세금낭비로 직결돼

"정부는 매입임대 주택 건설원가 이하로 매입하도록 규정 강화하라"

경실련은 2일 오전 강당에서 2021~2023년까지 3년 동안 연도별 LH 매입임대주택 매입 실태를 분석해 발표했다. 3년 동안 LH가 매입임대주택을 매입한 금액은 10.8조이며, 매입호수는 3만9천호이다. 평균 호당가격은 2.8억이다. 3년 동안 매입임대주택 매입금액은 2021년 5.3조(20,695호), 2022년 4.1조(14,072호), 1.4조(4,620호)로 매년 감소했다. 

▲ (사진=경실련)

이에 반해 호당가격은 2021년 2.5억, 2022년 2.9억, 2023년 3.1억로 매년 상승했다. 2023년은 집값 하락기였을 뿐만 아니라, 경실련의 문제제기로 매입임대주택 가격기준을 원가로 삼았던 시기이다. 그럼에도 2023년 호당가격이 상승한 이유는 무엇인지 파악하기 위해 약정매입주택과 기존주택 매입 실태를 분석했다. 

매입임대주택은 기존주택을 매입하는 기존주택매입(이하 기축매입)과 민간에서 건축하는 주택을 사전 매입약정을 체결하고 준공후 LH가 매입하는 약정매입 주택으로 구분할 수 있다. 약정매입과 기축매입 주택 실태를 분석했다. 

3년간 LH는 약정매입을 8.7조 매입하여 총 매입금액 10.8조의 80%를 차지했다. 기축매입은 2.1조를 사용하여 20%를 차지하는데 그쳤다. 약정매입을 구입하는 비용이 기축매입보다 4배가 넘게 사용된 것이다.

전체 매입금액에서 약정매입이 차지하는 비중은 2021년 70%, 2022년 88%, 2023년 97%로 매년 늘어났지만 기축매입은 2021년 30%, 2022년 12%, 2023년 3%로 감소했다. 호당가격은 약정매입의 경우 2021년 2.9억, 2022년 3억, 2023년 3.1억으로 늘어난 반면, 기축매입은 2021년 2억에서 2022년 2.4억으로 늘어났다가 2023년 2.3억으로 낮아졌다.

2023년 주택가격 하락과 매입임대주택 가격기준 강화에도 매입임대주택 1호당 가격이 상승한 원인은 약정매입 비중이 늘어났기 때문으로 파악된다. 

약정매입주택은 민간에서 건축하는 주택을 사전 매입약정을 체결하고 준공후 LH가 매입, 임대주택으로 공급하는 방식이다. 약정매입주택은 민간업자들이 기존주택을 사들인 후 그 자리에 다세대 주택을 새로 지어 공급한다. 신축주택을 짓는 과정에서 민간업자의 토지 매입비용 및 건축비 거품 등이 모두 매입가격에 반영되므로 기축매입보다 가격이 더 비쌀 수밖에 없다. 

▲ (자료=경실련)

LH의 약정매입주택 유형별 매입금액은 오피스텔이 3.2조, 다세대 1.6조, 아파트 8,830억, 연립 4,717억, 다가구 4,543억이었으며 기타도 2.6조나 됐다. 호당가격이 가장 비싼 유형은 4.1억의 약정매입 아파트이다. 다음으로 오피스텔이 3.2억, 연립 2.8억, 다세대 2.7억, 다가구 1.5억, 기타 3.1억 순으로 나타났다. 

LH 약정매입임대주택이 얼마나 비싼지 확인하기 위해 SH가 공개하고 있는 분양원가와 매입가격을 비교했다. 비교대상은 2021년 서울지역 약정매입임대 주택 매입가격과 SH 위례지구 A-1 12BL(2021년 8월 입주) 건설원가이다. 이들 주택의 평당가격을 구한 뒤 25평형으로 환산하여 비교했다. 

분석결과 SH 위례지구 25평형 분양원가는 3.4억이다. 이에 비해 LH 약정매입 아파트는 이보다 3.9억이 더 비싼 7.3억이다. 공기업이 직접 아파트를 짓는 것보다 두 배가 넘는 가격을 치러야만 매입임대 아파트 1채를 매입할 수 있는 것이다. 약정매입 다세대는 아파트 분양원가보다 2.3억이 더 비싼 5.7억, 오피스텔은 2.2억 더 비싼 5.6억이다. 

지역별 매입임대주택 매입금액 현황을 분석했다. LH는 경기도에서만 매입임대주택을 매입하는데 3.9조를 사용했다. 다음으로 서울 2.5조, 인천 1.2조, 부산 0.5조, 대구 0.4조 순으로 나타났다. 서울·경기·인천 등 수도권에만 총 매입금액의 70%에 달하는 7.6조가 매입임대주택 매입에 사용됐다. 

다음으로는 LH 매입임대주택 매입 건 중 매입금액이 가장 큰 상위 5건은 모두 신축매입약정이었다. LH는 부천시 송내동 아파트 190호 매입에 1,147억, 경기도 고양시 일산동구 오피스텔 매입에는 1,115억, 경기도 화성시 병점동 오피스텔 1,057억, 경기도 하남시 신장동 오피스텔 1,032억, 인천 남동구 논현동 오피스텔 896억을 지출한 것으로 나타났다. 

LH 매입임대주택 매입 건 중 평당가격이 가장 큰 상위 5건을 분석했다. 평당가격으로는 얼마나 비싼지 체감하기 어렵기 때문에 25평형으로 계산했다. 평당가격이 가장 비싼 주택은 강남구 역삼동에 위치해 있으며 25평 1채당 11.6억으로 나타났다. 다음으로 평당가격이 비싼 매입임대주택은 서초구 서초동 10.9억, 서초구 양재동 10.8억, 강남구 역삼동 10.8억, 서초구 방배동 10.6억 순이다. 

매입임대주택 연도별 공실현황을 분석했다. 2018년에는 공실수는 1,920호, 공실률은 2.0%였다. 연도별 공실수와 공실률은 2019년 2,683호2.3%, 2020년 4,596호 3.3%, 2021년 4,283호 2.8%, 2022년 4,587호 2.8%, 2023년 5,002호 2.9%이다. 공실수가 매년 꾸준히 늘어 2023년 최대치인 5,002호가 됐다. 공실률이 가장 높았던 시기는 2020년 3.3%이며, 2023년 공실률 2.9%는 조사기간 중 두 번째로 높다.  

▲ (사진=경실련)

2023년 기준 주택 유형별 공실현황을 조사했다. 공실 수가 많은 주택을 유형별로 순서대로 나열하면 다가구 2,728호, 다세대 714호, 아파트 487호, 오피스텔 476호, 연립 161호, 기타 436호 등이었다. 공실률이 가장 높은 유형은 아파트 5.6%이며, 연립 3.6%, 다가구 3.4%, 오피스텔 2.9%, 다세대 1.8%, 기타 1.9% 등이다. 

비싼 가격을 치르고 매입한 주택을 사용하지 않는다면 세금낭비로 이어질 수밖에 없다. <표 8>을 참고하여 계산해보면 주택유형별 호당가격은 다가구 1.4억, 다세대 2.6억, 아파트 3.7억, 오피스텔 3억. 연립 2.8억, 기타 2.9억이다. 공실수와 호당가격을 곱한 결과 1조 621억의 세금이 낭비되고 있는 것으로 나타났다. 

지역별로 공실수가 많은 지역을 분석한 결과 서울이 661호(공실률 2.4%)로 공실수가 가장 많았다. 그 다음으로는 대구 655호(6.7%), 경기 610호(1.3%), 충남 443호(14.5%), 부산 순이다. 

경실련은 "매입임대주택 실태 속에서 저렴한 가격으로 양질의 주택을 확보하기 위한 노력은 찾아보기 힘들다. 매입임대주택 제도를 하루속히 개선할 것"을 촉구하며 다음과 같이 주장했다.

▲ 매입임대주택 건설원가 이하로 매입하도록 매입가격 기준 강화하라. ▲ 신축약정매입 방식매입 전면 중단하라. ▲ 매입임대 주택 정보 투명하게 국민 앞에 공개하라.

경실련은 "매입임대 주택 정책이 무주택 서민과 국민을 위한 정책으로 거듭날 때까지 제도개선을 촉구할 것"이라고 밝혔다.

양병철 기자  bcyang2002@hanmail.net

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