먼저 상가세입자 대책을 보자. 정부의 안처럼 조합원 분양 후에 남는 상가를 상가세입자에게 분양권을 준다고 해도 상당수는 분양을 받을 형편이 안 된다. 그래서 ‘임차권’의 실질적인 보장이 필요한 것이다. 영세상인이 지속적으로 요구하는 ‘재개발기간과 개발사업 종료 후의 지속적이고 실질적인 영업권을 보장’하는 정책을 제도화해야 한다. 재개발(뉴타운) 사업 추진시 임대주택 의무건설 요건과 같이 공공이 임차상가의 소유권을 확보(재개발조합으로부터 매입하는 방식으로)하고 임대인이 되어 입점 권리를 보유한 임차인에게 공급하는 방안이 근본적인 해결책이 될 수 있다.
상가 임차권의 실질적인 보장이 보상정책의 기본이 되어야 하지만 현실적으로 모든 권리 세입자에게 임차상가를 보장해주기 어려운 현실을 감안하여 개발 후 상가의 임대 보증금 부담능력의 부족과 업종 변경의 불가피성 등으로 인해 폐업을 선택하는 세입자에게는 현실화된 휴업보상비(폐업보상비 수준)의 제공이 이루어져야 할 것이다.
정부는 순환개발방식을 추진하겠다고 했다. 순환개발을 추진하고 (임시)이주 가능한 주택을 먼저 확보하겠다는 방향은 긍정적이다. 개발사업 과정에서의 이주대책의 핵심은 주거이전비와 같은 현금성 보상 보다 일차적으로 ‘대체 거주가 가능한 주거의 제공’이라는 점에서 세입자 당사자와 민간영역에서 줄기차게 주장해온 내용과 맥이 닿아 있다.
하지만 정부의 계획을 현실화하기까지는 수많은 걸림돌이 존재한다. 순환재개발을 하기에는 서울시의 임대주택 정책이 명백하게 역행적이다. 재개발임대주택은 현행 건설호수의 17%정도만 공급되고 있다. 재개발(뉴타운) 지역의 세입자에게 충분한 주택을 제공할 수 없다는 것이다. 정부와 서울시가 임대주택의 충분히 확보하지 못하면 순환개발방식은 선언에 불과하다.
정부의 분쟁조정위원회 설치는 개발지역 거주가구의 70%를 웃도는 세입자의 참여가 법적으로 배제된 상태에서 조합(소유자)과 이를 지원하는 시공사, 정비업체 등에 의해 일방적으로 주도되는 개발사업의 전개과정을 감안하면 긍정적일 수 있다. 그러나 임대주택분쟁조정위원회 등의 예를 보더라도 ‘분쟁조정위원회 설치’가 분쟁을 조정할 수 없음을 보여준다. 오히려 개발지역에서의 힘의 불균형을 감안한다면 공공이 전문가로 구성된 재개발사업지원전문가단을 구성하여 재개발 사업지구별로 파견하고, 전문가단은 세입자나 비동의 조합원의 이익을 대변하는 개념의 ‘공익적 옹호계획가’ 제도를 둘 필요가 있다.
지금까지 재개발 지역의 가옥주들은 자기건물에 입주한 세입자에 대해 아무런 보상비용을 부담하지 않고 조합이 전부 부담해 왔다. 특히 주거이전비를 목적으로 한 친인척의 위장전입과 같은 부작용도 발생했다. 이런 문제점을 해소하기 위해 정부는 도정법을 개정하여 세입자 이주비 등 대책비용을 건물주가 부담하도록 했다.
그러나 세입자 보상에 대한 공공책임의 회피하면서 조합 외에 가옥주에게도 부담을 지움으로써 개발이익의 배분을 꺼리는 가옥주에 대해 보상을 요구하는 세입자간의 갈등을 더욱 자극하고, 공공은 빠지겠다는 의도가 엿보인다. 많은 전문가들도 지적하듯이 보상에 있어서 가옥주나 조합의 적절한 개발이익 분배나 초과이익 환수를 유지하면서 공공의 재정적 역할을 강화하는 것이 적절하다는 점이 계속 강조될 필요가 있다.
이주원 사단법인 나눔과미래 지역사업국장
이주원
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까마귀가 날자 배 떨어진다
