2022년까지 임대등록 45% 목표도 현실 가능성 적고 목표 달성해도 55%는 전월세상한제 등 적용 못 받아
전월세상한·계약갱신청구권 즉각 도입하고 임대소득 과제 현실화하면서 민간임대사업자 등록 확대 추진해야

정부는 오늘(12/13) 각종 부동산세 및 사회보험료 감면을 통한 임대등록 활성화, 임대차시장 정보인프라 구축, 시장 상황 등을 감안하여 2020년 이후 등록의무화 단계적 추진,  등록의무화 등과 연계한 전월세상한제·계약갱신청구권 도입 등을 골자로 하는 ‘임대차시장의 투명성·안정성 강화’ 방안을 발표했다.

참여연대 민생희망본부(본부장 : 조형수 변호사)는 정부가 임대사업자 등록 확대를 통한 임대차 시장의 투명화를 추진하는 것에 대해 당연한 조치로 환영하면서도 문재인 정부 초기에 전월세 상한제 및 계약갱신청구권 등이 도입하지 않고 그 도입 여부를 문재인 정부 4년차인 2020년경 임대사업자 등록 의무화 여부와 연계시킨  것에 대해 심각한 우려를 표명한다.

다주택자들이 가격 변동에 따른 차익 실현을 주 목적으로 주택시장에서 투기적 행위를 하는 주체로 남지 않고 민간 임대주택을 공급하는 주체로 역할을 할 수 있도록 제도권으로 흡수해야 한다는 정부의 문제의식은 올바른 것이다.

이를 통해 투기행위는 엄히 조치하고 임대사업자로 등록하여 장기간 임대주택을 공급하는 경우 세제 등의 인센티브를 주자는 것이 이번 발표의 골자로서 이러한 정책을 통해 주택시장의 투기적 변동성을 줄여나가고 민간에서의 안정적인 임대주택 공급을 추진하는 방향에 대해 이의를 달 사람은 별로 없을 것이다.

정부는 지난 8. 2 대책을 통해 주택 시장에서의 투기 억제와 이번 12. 13. 임대주택 등록 활성화 방안 발표를 통해 이러한 정책 기조를 분명히 하였고 이는 문재인 정부가 주택 시장을 정상화하는 방향을 명확히 한 중요한 조치임에 틀림없다.

다만, 과연 정부가 오늘 발표한 내용대로라면 다주택자들의 자발적인 임대사업자 등록이 크게 확대될 것인지, 이를 통해 임차인들의 주거안정 실현에 큰 도움이 될 것인지는 상당한 의문이 있다.  임대주택 등록 시 정부가 감면해주겠다는 지방세(취득세·재산세), 임대소득세, 양도소득세 등은 주택을 소유하고 임대하는 사람이라면 누구나 당연히 부담해야 하는 것이다.

이러한 세금을 감면하고 사회보험료 부담을 완화한다고 해서 임대등록이 현실적으로 활성화될지, 결과적으로 임차인을 보호할 수 있을 정도로 임대등록시스템이 자리를 잡을 수 있을지 확신하기 어렵다.

왜냐하면 현재 민간 임대시장에서 임대인들에게 임대소득에 대한 과세와 사회보험료 부과가 현실적으로 진행되고 있다고 보기 어려운 상황에서 어떤 세금 감면 혜택을 주더라도 임대인의 입장에서 그것은 혜택이 아니라 지금보다 더 내는 것에 불과하기 때문에 그냥 버티고 있을 가능성이 많아 임대등록 확대가 생각처럼 활성화될 것이라고 보기 어렵기 때문이다.

게다가 정부는  2022년까지 등록임대주택 목표로 전체 임차가구의 45%의 임대사업자 등록을 제시하고 있는데, 이는 현실화되기에는 매우 높은 비율인데다가 나머지 55%에 대한 계획은 아예 없는 셈이다.

따라서 그렇게 높은 목표를 갖고 있다면 임대등록을 의무화하든지, 아니면 임대소득과 사회보험료 과세를 현실화하고 전월세 상한제와 계약갱신청구권을 도입함으로써 임대인의 입장에서 세금과 사회보험료 감면 혜택이 있는 임대사업자 등록을 하거나 아니면 미등록 상태로 남는 것을 선택하게 하는 방향이 현실적인 것이지, 현재와 같은 정도의 방법으로 임대사업자 등록을 추진할 경우 10년이 지나도 그 목표는 달성하기 쉽지 않을 것이다.

우리는 과거 정부에서 정권 후반부로 갈수록 정책 추진 동력이 떨어지며 결국 공약을 이행하지 못했던 수많은 사례들을 기억한다. 문재인 정부가 전월세상한제와 계약갱신청구권을 임기 내에 도입할 생각이라면 ‘단계’를 고려치 말고 즉시 도입을 추진해야 한다. 정권 초기에 하지 못한 정책이 정권 말기인 2020년 이후에 가능할리 없다.

최근 전국의 전월세 가격이 안정세에 접어들고 있다는 분석도 있지만 이는 어디까지나 공급과잉으로 인해 수도권 외곽지역을 중심으로 나타나는 현상에 불과할 뿐, 임대차 문제가 심각한 서울시, 서울과 인접한 수도권의 경우 오히려 주택가격이 상승하고 있다는 분석이 대부분이다.

주지하다시피 OECD 국가 중 소득대비 주거비 지출이 최상위권인 상황에서 전월세상한제와 계약갱신청구권은 세입자·임차인들의 주거안정 보호를 위해 필요한 최소한의 조치이다. 이미 선진국 주요 대도시에서 시행 중인 전월세상한제와 계약갱신제도가 왜 유독 우리나라에서만 시급히 도입되지 못하는지 이해하기 어렵다.

문재인 정부는 하루 빨리 임대등록을 의무화하고 전월세상한제와 계약갱신청구권을 즉각적으로 추진·도입해야 한다. 세입자들의 골든타임이 얼마 남지 않았다. (2017년 12월 13일)

참여연대 민생희망본부  

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