투기, 부동산 시장 불안 초래하는 묻지마식 부동산 규제완화 정책 철회해야

어제(12/21) 윤석열 정부는 ‘2023년도 경제정책 방향’을 발표하며 대대적인 부동산 완화 대책을 내놓았다. 미국 발 금리인상, 우크라이나 전쟁 여파 등으로 전세계적으로 경제성장이 둔화되는 가운데 거듭된 금리 인상으로 가계부채로 인한 가구 부담이 가중되고 있으며, 주택건설사들의 자금조달도 어려워지고 있다.

이런 상황에서 집값 하락을 막겠다는 일념 하에 부동산 세제·금융·재건축 등 말 그대로 전방위적인 부동산 규제완화 포문을 열겠다는 셈이다. 윤석열 정부는 출범 직후부터 규제지역 해제, 분양가상한제 개편, 재건축부담금 완화, 안전진단 완화 등 부동산 규제를 대폭 완화하면서도 반지하 폭우 참사에도 불구하고 공공임대주택 예산 5.7조 원을 대폭 삭감하며 정부의 정책 목표와 대상이 누구인지 분명하게 천명한 바 있다.

이번에도 다주택자가 집을 더 사도록 대출을 허용하고, 세금을 낮춰주고, 아파트 임대사업자 제도 부활 등 부자와 다주택자를 위한 정책 추진에 여념이 없다. 다주택자 등의 과도하고 징벌적인 부동산 규제 정상화로 부동산시장 연착륙을 유도하겠다지만, 실상은 다주택 투기 수요를 통한 경기부양책일 뿐이다. 참여연대는 서민 주거 안정은커녕 투기수요를 자극하고 주택시장 불안정을 초래할 윤석열 정부의 묻지마식 부동산 규제완화 정책 철회를 촉구한다.

다주택자 투기·조세회피 문제로 축소·폐지한 정책 되살려

이번 대책의 가장 큰 문제점은 아파트 임대사업자 제도를 부활하고, 다주택자와 법인의 취득세 중과 배제, 조정대상 지역내 종합부동산세 합산 배제, 15년이상 장기 임대시 주택가액 인상 등 세제 혜택을 확대하면서 공적의무는 최소 2호이상 등록이 전부라는 점이다. 현행 임대사업자 공적 의무에 비해 양도세, 종부세, 임대소득세 등 세제혜택이 과도하며, 이미 다주택자들의 조세회피처와 투기 수단으로 악용된다는 지적에 일부 축소, 폐지 수순을 밟은 정책을 복구한 것은 납득하기 어렵다.

더욱이 올해부터 전월세 거래가 증가하고 고금리 기조가 당분간 지속될 경우 전세가격 하락이 점쳐지는 마당에 임대사업자에게 인센티브를 확대하는 것은 불필요하다. 특히 양도소득세 감면혜택은 세입자들의 주거 안정을 위해 장기임대를 유도하는 임대사업자 제도의 목표와 배치된다. 또 서민에 대한 임대목적으로 보기 어려운 고가 아파트를 임대사업 대상 주택으로 보고 세제혜택을 주는 것은 결국 아파트 투기에 세제특혜를 주어 집값 회복기에 투기가 재현될 공산이 크다.

해외 주요국가에서는 저렴한 신규 임대주택 추가 공급과 같은 정책목표를 설정하고, 그 목표 실현 수단으로 세액감면 등의 인센티브를 제공한다는 점에 우리나라 임대사업자 정책과 큰 차이가 있다. 임대사업자들의 과도한 특혜가 투기와 조세 회피 수단으로 작용한 문제에 대한 개선 방안 제시는커녕 아파트 임대사업자 부활과 세제 혜택의 확대를 제시하며 과거의 정책 실패를 되풀이하겠다는 이번 정책은 철회되어야 마땅하다.

고금리 시기에 ‘빚내서 집사라’는 정책 재탕, 위기 초래 우려돼

정부는 ‘실수요자에 대한 규제 완화와 서민 주거부담을 완화’ 정책으로 △실거주 및 전매제한 기간 완화, △LTV 규제 완화, △공정시장가액 인하, △안심전환대출을 시행하겠다고 제시했으나 이는 박근혜 정부 ‘빚내서 집사라’ 정책의 재탕이다. 서민 주거 부담 완화를 위해서는 세입자들의 이자부담 완화와 함께, 전월세 인상, 갱신횟수 확대, 신규임대차 임대료인상률 상한제 적용 등 세입자 보호 방안이 마련되어야 한다.

최근 사회적 문제가 되고 있는 깡통전세와 전세사기 피해 예방을 위해서도 세입자 보호 강화와 공공임대주택 확충이 필요하다. 한편 재개발·재건축 조합과 건설사들이 지속적으로 요구해온 △분양가상한제 개편, △재건축부담금 무력화, △안전진단 완화를 수용한 데 이은 ‘규제지역 및 민간택지 분양가상한제 지역 추가 해제’ 추진은 조합과 건설사에게 더 많은 수익을 보장해주겠다는 것과 다름없다.

재개발·재건축 규제 완화에 앞서 우선되어야 할 점은 그동안 제기된 재개발·재건축 사업 과정에서 발생한 투기, 원주민 축출, 저렴주택 멸실 등 문제 개선 방안의 제시이다. 실수요자 정책이 투기적 수단으로 악용되지 않도록 하기 위해서는 민간택지의 분양가상한제를 전면 시행해서 고분양가가 주변 집값 상승의 요인이 되지 않도록 하는 한편 로또 분양이 되지 않도록 전매제한과 실거주 요건을 강화해야 한다. 또한 영세가옥주와 세입자들의 재정착을 위한 공공임대주택, 공공자가 등 확대 등 재건축 사업의 공공성 확대가 우선되어야 한다.

자산불평등 해소와 서민 주거 안정을 위한 정책 마련해야

윤석열 정부는 대대적인 부동산 규제 완화 방안을 제시하면서도 규제 완화가 초래할 부작용을 최소할 방안은 제시하지 않았다. 결국 이번 정책의 목적이 부동산 시장 부양에 있음을 짐작케하는 대목이다. 2022년 가계복지금융조사에 따르면, 자산불평등은 역대 가장 높은 수준으로 커졌다.

이러한 상황에서 정부가 세제를 통한 재분배로 자산불평등 완화의 단초를 마련하기는커녕 되레 다주택자에 대한 취득세·양도세 중과 및 규제지역내 대출규제 등 완화로 혜택을 확대하는 것은 자산불평등을 더욱 심화시킬 뿐이다. 투기 수요를 부추겨 부동산 시장 불안 초래할 묻지마식 부동산 규제완화 정책이 아니라 서민 주거 안정을 위한 정책 추진이 시급하다.

(2022년 12월 22일)

참여연대  

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