지금의 재개발 사업은 단지 그 지역의 세입자만의 문제만이 아니라 해당 지역 모든 사람들의 문제이다. 왜냐하면 자본은 집을 소유하고 있는 원주민을 그 약탈의 대상으로 삼고 있기 때문이다. 이중 조합재개발 방식의 약탈구조를 보면 다음과 같다.
이 약탈구조의 첫 번째 단계는 '새집 줄께 헌집 다오'라는 달콤한 말로 조합원에게서 인감을 받는 것에서 출발한다. 더 좋은 집에 살기를 원하는 주민들의 '욕망'이 비정한 '약탈'의 올가미에 걸리는 순간이다.
두 번째 단계는 약탈의 구조를 조합원들에게 제대로 고지하지 않는 것이다. 때문에 조합원들은 재개발 추진에 따른 막대한 비용이 결국 자신의 부담으로 돌아온다는 것을 결코 알지 못한다.
즉 재개발 조합은 조합원의 인감으로 은행으로부터 막대한 돈을 대출받아 각종 로비와 판공비로 무제한 지출함에도 불구하고 조합원들은 이 비용이 '자비로운' 건설사와 은행이 지출하는 것이라고 착각하고 있는 것이다.
세 번째는 토지보상비이다. 재개발 구역내 집값은 조합과 구청장이 선정한 감정평가사에 의해 결정되는데, 이때 집값은 시가가 아닌 공시지가 기준으로 보상되는 것이 보통이다. 조합원은 시가에 비해 턱없는 보상금을 손에 쥐게 되는 것이다. 그러나 문제는 여기서 끝나는 것이 아니다. 그나마 사업 후 평가(종후평가)를 통해 보상비의 20%를 깎을 수 있다.
네 번째는 건설사의 횡포이다. 건축비는 사업 후 조합원들에게 공사비의 30%(간접공사비)를 추가 청구할 수 있기 때문이다. 대부분의 건설사들은 이러한 규정을 성실히 지키고 있다. 이 때문에 앞선 모든 약탈구조를 이겨낸 조합원이라 하더라도 입주 시기 추가 분담금 청구에 분통을 머금으며 지불할 수밖에 없다.
문제의 심각성은 이 약탈구조가 법이란 이름으로 제도적으로 보장되고 장려되고 있다는 점이다. 대표적인 법이 도시재정비촉진을위한특별법(도촉법)이나 도시 및 주거환경정비법(도정법)이다.
이 법에 따르면 정비구역이 지정되는 순간부터 구역 내 모든 집들은 거래는 물론 수리와 증개축을 할 수 없다. 때문에 주민들은 원하지 않더라도 울며 겨자 먹기 식으로 재개발에 동의할 수밖에 없는 구조이다.
여담이지만 도정법은 조선총독부의 토지조사령에 근거한 일제시대의 악법 중 하나이다. 일제 초기 땅 한 평 없던 조선총독부가 토지조사사업을 통해 전체 농지의 50%를 국유화하고 농민의 2/3를 소작농화했다. 노후불량주택 개선을 통해 주민 삶의 질을 개선하겠다는 도정법과 재개발 사업은 합법적인 주민 재산 약탈수단인 것이다.
그러면 이렇게 주민들에게 불리함에도 지방자치단체장은 재개발 사업추진에 적극적일까? 이는 재개발을 통해 지방자치단체가 얻는 수익이 막대하기 때문이다. 즉 지자체는 재개발 사업을 통해 재개발구역 내 골목길과 같은 공유지를 조합에 판매할 수 있기 때문이다.
조합에 판매되는 공유지의 규모는 통상 토지보상비의 15%정도인 것으로 알려져 있다. 즉 토지보상비가 1천억원 규모일 경우, 지방자치단체는 150억원 정도의 수익을 얻는다는 것이다. 이 돈은 지방자치단체의 특별회계로써 각종 감사로부터 자유로운 돈이라 한다.
이러한 약탈구조의 결과는 재개발 사업을 통해 주민이 다시 입주하는 재정착률 20여%가 증명하고 있다. 80%는 소중한 보금자리를 빼앗겨 도시 외곽으로 쫒겨나거나 전월세로 떠돌아 다녀야 하는 비극에 처하게 된다.
문제는 이렇게 말도 안 되는 약탈구조가 왜 지금까지 가능했는가이다. 또 많은 사람들은 왜 뉴타운과 재개발에 열광했는가이다. 그 이유는 매우 단순하다. 다름 아닌 주택에 대한 투기와 주택거품이 지속되었기 때문이다. 조합원들은 낮은 보상비에도 불구하고 아파트 입주권을 손에 쥐는 순간 엄청난 프리미엄을 누릴 수 있기 때문에 추가 분담해야 하는 금융비용은 무시할 수 있었기 때문이다.
그러나 주택거품 붕괴의 시대, 재개발 사업을 통한 대박을 꿈꾸는 것은 더 이상 가능하지 않다. 주택가격이 하락하는 시기에 재개발을 통한 입주권 '프리미엄'은 없을뿐더러, 2~3억원이 넘는 추가 분담금을 조달하기 어렵기 때문이다. 새집을 얻을 수 있을 것이라는 막연한 기대감은 그 근본부터 사라지고 있는 셈이다.
만약 집에 여유가 있는 사람이라면 2~3억원에 달하는 금융대출을 받아 입주할 수 있을 것이다. 그러나 입주하였다 하더라도 기다리는 것은 매월 납부해야 하는 엄청난 이자와 어느새 은행에 저당 잡혀 있는 자신의 보금자리를 발견할 수 있을 뿐이다.
지금 한국 경제는 위기이다. 그 위기 시작이 무분별한 주택담보 대출과 부동산 투자라는 것은 이제 누구나 아는 사실이다. 그러나 주택거품 붕괴의 시대, 인간의 주거의 권리는 차압과 저당권으로 대체되고 있을 뿐이다. 거리로 내몰린 사람들, 고시원이라는 쪽방으로 숨어들어간 사람들을 보호하는 법과 대책은 그 어디에도 보이지 않는다.
이런 거대한 비극을 생산한 구조는 다름 아닌 건설업자, 은행자본이며, 성과에 목말라 하는 지방자치단체 간에 이루어지는 삼각동맹이다. 이 구조 하에서 돈은 생산적인 '투자'로 결코 전환되지 않으며, 환대 받는 '재테크'와 '투기'와는 다르게 '노동'은 천대받을 수밖에 없다. 따라서 자유와 규제완화라는 이름으로 추진된 이 삼각동맹의 해체 없이는 경제위기는 결코 극복되지 않을 것이다. 그러나 정작 우리를 슬프게 하는 것은 우리가 건설신화 이명박 시대에 살고 있다는 사실이다.
유성재 마들경제연구소 연구원
유성재
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