드러난 대장동 토건 부패 빙산의 일각, 특검으로 낱낱이 밝혀라

개발이익 1조8천억에서 환수액은 1,830억(10%)뿐, 민간에 90% 퍼줘

경실련 방식 공영개발 했다면 토지자산 6조, 국민 이익 25배 증가

분양가상한제 회피, 성남시 임대주택 0, 사업자변경 등 문제 밝혀야

나라 주인 땅 강제수용 공공택지, 민간특혜 부패행위 철저히 수사해야

대장동 개발을 둘러싼 권력자들의 토건 부패 실체가 계속 드러나며 온 국민이 분노하고 있다. 2021년 2월 LH 임직원 부동산 투기 사건처럼 검찰과 경찰 수사는 감추고 덮어주기식 수사였다. 6개월 전부터 자금 세탁과 불법이 노출되었음에도 눈치만 보던 경찰과 검찰수사는 언론 보도를 확인하는 수준에도 미치지 못하고 있다.

▲ (사진=경실련)

시행 주체가 된 ‘성남의 뜰’과 자본 5천만원 ‘화천대유’ 등에 수천억 부당이득을 넘겨준 핵심 주체인 성남시에 대한 압수수색조차 최근에야 이루어지는 등 눈치 보기식 수사를 의심할 수밖에 없다. 실체 불분명한 대장동 개발사업은 누구를 위한 개발인지, 무엇을 위한 개발인지 민간 특혜비리에 대해 철저한 수사가 이루어져야 한다.

이에 19일 경실련은 대장동 사업의 개발이익을 추정하고 민간 특혜사업에서의 권력자 토건 비리를 밝혀낼 특검 도입으로 경기도와 성남 주변 집값을 자극하고 서민들의 주거를 불안하게 만든 사건의 실체적 진실을 낱낱이 밝히고, 관련자를 모두 엄중 처벌할 것을 촉구했다.

대장동 개발이익은 성남시와 ‘성남의 뜰’ ‘화천대유’ ‘천하동인’ 배당금 등이 언론에 보도되고 있지만, 정확한 사업비와 택지 매각현황 등은 감추고 있다. 경실련은 강제수용된 논밭 임야 등 국민땅 수용, 택지 판매, 아파트 분양 등의 과정에서 발생한 사업비, 택지매각액, 분양 매출 등을 조사분석하고, 택지 조성원가 및 아파트 분양 원가를 추정하여 개발이익을 산정했다.

자료는 국토부가 심상정 의원실에 제출한 ‘아파트 및 연립주택 매각현황’ 및 ‘용지별 공급가격 현황’ 자료와 분양아파트의 입주자모집공고문을 참고했다.

분석 결과 지금까지 택지매각금액은 2조2,243억(평당 1,553만원, 143,160평)이다. 화천대유에 5개 필지 (면적 92,615평)를 6,837억(평당 1,503만원), 민간에게 8개 필지(면적 50,575평)를 8,802억(평당 1,740만원)에 팔았다. 단독주택지도 9,063평을 1,364억(평당 1,364만원), 상업·근생·공공청사 용지 등 20,660평을 3,118억(평당 1,509만원)에 매각했다.

▲ (자료=경실련)

사업비는 정확히 공개되지 않았지만, 이재명 후보 캠프에서 발표한 1조5천억을 적용하면 택지매각에서 발생한 이익은 7,243억으로 추정된다. 이는 언론에 공개된 성남시와 민간업자의 배당금 5,903억보다 높으며 앞으로도 민간업자에게 돌아갈 배당금이 더 늘어날 것으로 예상된다. 언론에 보도된 토지보상비는 6,184억(평당 222만원)인 만큼 사업비가 정확히 얼마인지, 택지조성공사비는 얼마인지 등 세부내역에 대한 철저한 검증이 이루어져야 하며, 만일 사업비에 거품이 존재한다면 부당이득은 더 늘어날 것으로 예상된다.

아파트·연립 등 공동주택지는 15개 블록이며, 이 중 11개 블록에서 4,125세대가 분양됐다.

분양가는 평균 평당 2,452만원으로 호당 9.1억이다. LH에 넘긴 임대주택용지(1,421세대)와 연립주택 2개 블록(215세대)도 이후 분양 예정이다. 기 분양된 연립주택의 분양가를 고려하여 추정한 13개 블록(4,340세대)의 분양매출액은 3조9,400억이다. 하지만 택지매입가, 금융비용 및 제세공과금, 건축비(평당 700만원 2018년 경기도가 공개한 경기도시공사 아파트의 건축원가는 평균 평당 543만원, 2020년 기본형건축비 평당 627만원을 고려하여 적용) 등을 고려한 추정원가는 평당 1,770만원, 호당 6.6억, 2조 8천억으로 예상된다. 분양수익은 평당 682만원, 호당 2.5억, 전체로는 1조 968억으로 추정된다.

이중 ‘화천대유’의 분양수익은 4,531억원이다. 화천대유 평균 분양가는 평당 2,247만원이지만 택지 매입원가(평당 880만원)와 적정건축비(평당 700만원)를 반영한 분양원가는 1,665만원으로 평당 582만원, 호당 2.0억, 전체 4,531억의 수익이 예상된다. 택지매각에서 받은 화천대유와 천하동인 배당금 4,040억까지 고려하면 ‘화천대유’와 천하동인 등 개인 7명이 챙긴 이익만 8,500억으로 추정되고, 이중 김만배와 가족 등에게 돌아간 이익만 6,500억이다.

▲ (자료=경실련)

대장동 개발이익(추정) : 택지매각 이익(7,243억) + 아파트분양 이익(1조968억) = 1조8,211억

택지매각 이익 : 판매액(2조 2,243억) – 사업비(1조 5,000억) = 7,243억

아파트분양 이익 : 분양매출액(3조9,424억) – 추정분양원가(2조8,456억) = 1조968억

결과적으로 지방정부인 성남시가 100% 강제수용한 대장동 개발사업에서 발생한 개발이익은 택지매각 7,243억, 아파트 분양 1조968억을 더한 1조 8,211억으로 추정된다. 이중 성남시가 환수한 1,830억을 제외하면 1조6천억의 이익을 화천대유 등 민간이 가져갔다. 개발이익의 10%만 공공이 환수했고, 90%를 민간이 가져간 것이다.

국민이 위임한 공권력(토지수용권, 토지용도 변경권, 독점개발권)으로 성남시가 나라 주인 땅인 논밭 임야 등 그린벨트 땅을 강제수용, 개인 7명과 민간사업자에게 1조6천억의 부당이득을 안긴 것이다. 대장동 개발은 ‘모범적인 공익사업’이 아닌 공권력을 동원하여 민간 특혜만 안겨준 토건부패사업일 뿐이다.

경실련은 2005년 판교신도시개발 때부터 지속해서 주거 안정, 집값 안정을 위해 강제수용한 공공택지는 공영개발 공공주택용 토지는 팔지 않고 건물만 분양할 것을 촉구해왔다. 만일 경실련 제안대로 토지 공공 보유 건물만 분양했다면 성남시 등 정부의 이익은 4.5조로 지금의 25배로 증가했을 것이다. 현재 대장동 아파트 시세는 평당 3,900만 원으로 대장동 아파트 전체 자산은 7.4조로 추정된다.

여기서 건축비 평당 700만원(전체 1.4조)를 제하면 토지자산 가치만 6조원이다. 대장동 개발비 1.5조를 빼고도 4.5조의 이익을 얻을 수 있다. 그러나 밀실에서 뇌물과 비리로 얼룩진 민간참여형 개발을 추진, 시민 몫의 이익이 민간과 개인 7명에 돌아갔다.

판교처럼 공기업이 택지개발부터 아파트 분양까지 모두 주도했다면 택지매각이익과 분양 수입이 모두 공공에 귀속되고, 분양가상한제가 적용되며 성남시민들은 더 저렴한 분양가로 내 집 마련이 가능했다.

성남시 보유 공공임대주택 0, 분양가상한제 회피도 문제이다. 성남시가 100% 수용했음에도 불구하고 성남시가 보유한 임대주택은 “0”채이다. 땅을 민간에게 팔아넘기고 계획된 임대주택 용지마저 LH공사에 매각했고, 매각을 위해 임대주택 절반은 분양으로 전환하며 임대주택을 축소 시켰다.

▲ (사진=경실련)

성남시 등 공공이 100% 수용하고 용도변경까지 해줬음에도 불구하고 분양가상한제가 적용되지 않았다. 2015년 개발계획 고시할 때 사업시행자를 성남 도시개발공사(2015.6)에서 성남의 뜰 주식회사(2015.9)로 변경됐으나, ‘기정’과 ‘변경’ 구분 없이 고시한 것에 대한 위법 여부 등도 조사해야 한다.

경실련은 “이처럼 대장동 개발의 문제는 민간이 개발이익 독점뿐 아니라 임대주택 축소, 상한제 회피, 사업자변경 고시 절차 등의 문제를 안고 있다. 민간과 공동으로 개발하더라도 성남시가 토지를 100% 강제수용하고, 50%+1의 지분을 확보하고 있다면 응당 챙겨야 할 개발이익, 임대주택, 저렴한 분양가 모두를 포기한 것은 명백히 성남시민을 위한 행정으로 볼 수 없다”고 지적했다.

그러면서 “이 과정에서 토건 세력과 정치인, 법조인, 국회의원, 시의회, 공무원 등의 뇌물수수 여부를 밝히기 위해 특검 도입이 즉각 이루어져야 한다”고 주장하고 “대통령도 방관하지 말고 제2, 제3의 대장동 비리가 없는지 수도권 개발사업 전체를 수사해야 한다”고 덧붙였다.

양병철 기자  bcyang2002@hanmail.net

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