토지주 국방부는 분양이익 1529억, 위탁개발 LH는 수수료 102억 나눠가져가

국방부 취득당시 수방사 부지 평당 1만원 수준, 60여년만에 6200배 이상 상승

3억 전세세입자 수분양시 월부담액 수방사 245만원으로 고덕강일토지임대의 4배

토지임대부 공급했다면 수분양자 부담 절반 이하로 낮추고 시세차익 우려 해소

윤석열 대통령, 김동연 경기도지사 토지임대건물분양 아파트 공급약속 이행해야

▲토지 취득가 1만원 수방사 부지의 분양원가는 채당 2.5억, 분양수익은 채당 6.2억, 총 1,631억(토지주 국방부 1,529억, 위탁개발 LH 102억)으로 추정

수방사 부지 개발은 토지는 국방부가 소유한 상태로 개발과 분양은 LH가 맡는 위탁개발방식으로 진행된다. 개발이익 대부분은 국방부가 가져가고, LH는 위탁개발에 따른 개발수수료와 분양수수료 등을 가져갈 것으로 예상된다. 경실련은 분양원가를 추정하여 분양가와 비교해 6일 발표했다.

▲ (사진=경실련)

국방부는 수방사 부지를 1960년대부터 보유해온 것으로 보이는데, 토지 취득가액은 별도로 공개되지 않았다. 1968년 여의도 국회의사당 부지가 평당 1만원, 1970년 강남 한전부지가 평당 5천 수준에서 취득된 것으로 볼 때, 수방사 부지 취득가 또한 보수적으로 보아도 평당 1만원 정도였을 것으로 추측된다.

당시 시세 평당 1만원을 기준으로 용적률 289.97%를 적용할 경우 아파트 평당 토지비는 3,448원이다(취득가 1만원÷용적률 289.97%). 건축비는 LH가 2022년 11월 분양한 성남복정 아파트를 기준으로 했다. 본청약 시점까지의 기본형건축비 상승률을 적용하여 산출한 결과 평당 932만원이다 성남복정은 공공주택이기 때문에 분양가상한제를 적용받는다.

당시 분양가상한제 상한액인 기본형건축비는 약 평당 628만원인데, 성남복정 평당 건축비는 895만원이다. 실제 도급내역 공사비보다 부풀려진 건축비로 판단되나 사업시행자가 국방부인 만큼 성남 복정 건축비를 기준으로 본청약까지의 기본형건축비 상승률을 고려하여 추정했다. 현재 수방사 부지는 사전청약 단계이며 본청약은 내년 9월 진행될 예정이다.

그 사이 기본형건축비는 2차례 더 오를 예정이다(기본형건축비는 매년 3월, 9월 두 차례 정기고시되며 거의 매번 인상됨). 평당 895만원에 2022년 9월 대비 2023년 3월 기본형건축비 상승률 2.05%를 두 차례 적용하여 산출된 932만원을 수방사 분양 건축비로 추정했다.

경실련 추정 토지비와 건축비를 더한 분양원가는 평당 932만3천원, 27평(전용 59㎡) 한 채당 2.5억원이다. 참고로 2020년 기재부가 발표한 ‘수방사 부지 등 저활용 군관사 복합개발 사업개요’에 따르면 정부도 수방사 부지 등을 포함한 군관사 부지 개발비용을 채당 2.6억원(2501세대, 6622억)으로 제시하고 있다(별첨 참조).

▲ (자료=경실련)

사전청약 입주자모집 공고 때 제시된 분양가격은 한 채당 8.7억이므로 6.2억원의 이익이 발생한다. 분양세대 263호에서 발생하는 총 개발이익 1,631억원을 국방부와 LH가 가져갈 것으로 예상된다.

수방사 부지 토지주는 국방부이며, 개발과 분양은 LH가 맡는 위탁개발방식으로 진행한다. LH 개발이익은 위탁개발 수수료로 지급된다. 지방자치단체 공유재산 운영기준에 따르면 국유지 등 공유재산을 위탁개발할 경우 위탁수수료는 개발수수료(총 건축원가의 4~5%)와 분양 수수료(분양가액의 2~3%)로 규정하고 있다.

LH도 비슷한 기준을 적용하고 있을 것으로 판단되므로 개발수수료 5%, 분양수수료 3%를 각각 적용했다. 그 결과 LH 수수료는 한 채당 3,875만원(개발수수료 1,258만원, 분양수수료 2,617만원)으로 예상된다. 263호에 대한 총 수수료 102억원을 LH가 가져갈 것으로 보인다.

건축비와 토지비, 수수료 등을 제외한 나머지는 국방부 이익이다. 한 채당 5.8억원이며, 263호 전체로는 1,529억원이 발생하여 국방부 수익이 될 것으로 예상된다. 결과적으로 국방부가 1960년대 취득당시에만 해도 토지평당 1만원(263채 기준 2,449만원)이었던 토지가치가 60여년만에 아파트 개발로 인해 1,529억원(토지평당 6,243만원)이 됐으니 6,200배 이상으로 상승한 것과 다름없다.

경기불안과 전세사기 등으로 수많은 국민이 주거불안으로 고통받고 있는 지금, 정부가 국민을 상대로 집장사를 하여 막대한 수익을 가져가겠다는 것이 과연 옳은 일인지 의문을 갖지 않을 수 없다.

▲3억 전세 세입자가 분양받을 경우 부담액은 수방사부지 월 245만원, 고덕강일 토지임대부 월 61만원으로 토지임대부 주택 수분양자 월부담액의 4배

이번 사전청약에는 수방사 부지뿐 아니라 고덕강일 3단지 토지임대부 건물분양 주택도 포함되어 있다. 수방사 부지는 뉴:홈의 세 가지 유형 중 일반형(주변시세의 80%)이며, 토지임대부 주택 고덕강일 3단지는 나눔형(주변시세의 70% 이하)으로 토지임대 건물분양주택이다. 각각을 분양받은 수분양자의 부담액을 비교했다.

KB부동산 통계에 따르면 전국 평균 아파트 전세가격은 2.9억이다. 계산의 편의를 위해 자기자본금 3억으로 수도권에서 전세를 살던 세입자가 대출을 받아 수방사 또는 고덕강일 3단지 토지임대 아파트를 분양 받을 경우 각각 얼마의 월 부담액이 생기는지 계산했다. 원리금균등상환 방식으로 대출금리는 평균 고정형 주택담보대출 4.19%(통계청)로 계산했다.

3억 자본금을 가진 사람이 수방사 분양을 받으려면 5.7억을 대출받아야 한다. 계산결과 월 부담액은 총 245만원이다. 고덕강일 3단지는 분양가격이 3.5억이므로 5천만원만 대출받으면 된다. 5천만원에 대한 월 이자는 21만원이며, 토지 월임대료가 월 40만원이므로 월 부담액은 총 61만원이다.

수방사 아파트 수분양자의 월 부담액은 고덕강일 3단지 토지임대 건물분양 아파트 수분양자의 4배이며, 월 184만원 더 많다. 월 이자 245만원은 서민층에게는 큰 부담일 수 밖에 없다. 수방사 아파트를 분양받아 혜택을 보는 사람은 대출 부담 없는 현금 부자일 가능성이 크다. 토지임대건물분양 주택의 경우 토지소유권은 없지만 최장 80년까지 임대가 가능한 만큼 내집마련 효과가 충분하다.

▲ (자료=경실련)

또한 수방사 부지는 주변 시세의 80%로 책정된 일반형 공공주택으로 실거주 3년만 채우면 일반거래가 가능하다. 때문에 주변 집값과의 시세차익에 대한 과도한 기대감이 청약과열로 이어졌으며, 이 중에는 투기수요도 포함된 것으로 판단된다. 반면 고덕강일 토지임대 건물분양 아파트는 실거주 의무기간이 5년이며, 일반거래가 불가능하고 공공에 환매해야 되기 때문에 대부분 실수요자일 것으로 보인다.

▲수방사 부지 토지임대부 방식으로 개발했다면 수분양자 부담 절반 이하로 떨어질 수 있어

수방사 부지를 현재 방식으로 분양하지 않고 LH가 취득하여 토지임대부 방식으로 공급했다면 주택소비자 부담이 얼마가 됐을지 계산했다. 건물 분양가는 성남복정을 기준으로 산출한 2.5억원을 적용했다. 토지 임대료는 주택법 시행령 제 81조에 따라 조성원가에 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용하여 산정하도록 한다.

수방사 부지는 국공유지인 만큼 공시지가를 기준으로 토지임대료를 책정해야 한다. 공시지가의 1.5배를 토지비로 간주하고 토지임대료를 추정한 결과 월 임대료는 50만원이다. 수방사 부지 공시지가는 필지별로 평당 1,281~1,309만원이다. 총 면적은 6,352평이므로 총 공시지가는 821억이다. 공시지가의 1.5배 정도 가격을 토지비로 산정하면 1,231억원(토지평당 1,938만원)이다. 용적률 289.97%를 적용하여 산출한 27평 아파트 한 채당 토지비는 1.8억원이다.

한 채당 정기예금 평균이자율 3.34%를 적용하여 토지임대료를 계상하면 연간 600만원, 월 50만원이다. 월 토지임대료 : 토지비의 정기예금 평균이자율 3.34% ÷ 12개월 = 월50만원 아파트 평당 토지비 : 토지평당 토지비 ÷ 용적률 289.97% = 668만원(27평 기준 1.8억원) 평당 토지비 : 공시지가의 1.5배로 추정 = 평당 1,938만원. 이는 3억원 전세 세입자가 8.7억을 분양받은 경우 부담해야 할 월 부담액 245만원의 5분의 1 수준이다.

이처럼 토지임대부 건물분양 주택은 상대적으로 저렴한 분양가와 임대료로 무주택 서민에게 내 집 마련 기회를 줄 수 있다. 공공은 토지를 계속 보유하기 때문에 임대료 수익이 발생하게 되며 추후 부동산 가격이 상승할 시 공공의 자산이 늘어나는 효과가 발생한다. 특히 수방사 부지처럼 국공유지인 경우 토지가치를 얼마로 정하냐에 따라 무주택자의 부담을 훨씬 낮출 수도 있다. 그러나 분양을 하게 되면 분양받은 개인과 땅장사·집장사한 공공기관 이익으로 투기조장 우려 뿐 아니라 주변 집값 안정에도 악영향을 미친다.

그러나 중앙공기업인 LH는 토지임대부 주택 건설에 대한 아무런 계획도 밝히지 않고 있다. 현행법에 따르면 토지임대부 주택은 환매대상은 LH로만 한정하여 지방 공기업들의 사업참여가 어려울 수 밖에 없다. 이 문제 해결을 위해 환매대상을 확대하는 법안을 이종배 의원이 대표·발의했지만 상임위에서 계류 중이다.

윤석열 대통령이 대선공약으로 제시한 ‘청년원가주택’과 토지임대부 방식의 ‘역세권 첫집’은 건설원가 실태를 드러내고 저렴한 가격의 주택공급으로 서민주거 안정에 기여할 것으로 기대를 모았다. 그러나 현재 진행되고 있는 공공분양 50만호 사전청약은 국민을 상대로 공공이 집 장사를 벌이는 행태에서 벗어나지 못하고 있다.

일각에서는 저렴한 분양가격이 로또분양을 일으킨다고 비판하기도 한다. 하지만 공공기관이 민간과 비슷한 수준으로 비싼 가격에 주택을 공급한다면 굳이 막대한 세금을 들여가며 운영할 필요가 없다. 건설원가에 충실한 저렴한 가격에 분양을 받는 것이야 말로 소비자로서 국민의 권리를 보장받는 것이다. 저렴한 가격의 주택이 꾸준히 공급된다면 집값 안정에도 크게 기여할 수 있다.

▲ (사진=경실련)

경실련은 공공분양 50만호 정책의 전면 재검토를 촉구하며, 다음과 같은 의견을 제시했다.

첫째, 공공택지 땅장사·집장사 중단하고 무주택 서민 위한 장기공공주택·토지임대부주택 공급해야

수방사 부지처럼 정부 부처나 공기업 등이 공공택지나 국공유지를 개발하여 아파트를 비싼 가격에 분양하여 부당이득을 취하는 행태는 전면 중단되어야 한다. 주변 시세를 반영하여 찔끔 낮은 가격에 공급되는 공공분양 아파트는 내 집 마련이 절실한 무주택 서민들보다 현금 부자들을 위한 기회가 될 수 있다. 새 아파트는 선호도가 높기 때문에 거래가 시작되면 가격 상승으로 이어진다.

결국 집값 하락 효과는 거의 내지 못한 채 기존 아파트 가격을 추월하여 주변 집값을 끌어올리는 역할을 할 위험이 크다. 최소한 공공택지 중 주택지는 절대 매각하지 못하도록 관련법을 개정해야 한다.

공공분양 뉴:홈도 전면재검토하여 모두 영구·50년·장기·국민임대 등 장기공공주택이나 토지임대부 주택으로 전환해야 한다. 건물은 분양하더라도 토지는 계속 공공이 보유하고 있으면 내 집 마련을 원하는 서민은 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있으며, 공공은 부동산 가격이 상승 시 공공자산도 늘어나는 효과를 볼 수 있다.

건물만 분양하고 토지는 계속 공공이 이번 경실련 조사에서 나타났듯이 토지임대부 방식으로 주택을 공급하면 서민들에게는 일반분양보다 월 부담액이 더 낮아질 수도 있다. 적재적소에 저렴한 분양가의 아파트를 계속 공급하면 주변 집값도 안정될 수 있다. 공공자산이 많으면 부동산 가격이 상승할 때 공공자산을 활용하여 집값안정을 유도할 수 있다. 국회는 계류 중인 토지임대부 주택 확대 법안을 지금 즉시 처리해야 한다.

둘째, 윤석열 대통령과 김동연 경기도지사는 토지임대 건물분양 공급약속 이행해야

윤석열 대통령은 대선 때 토지임대부 건물 분양 방식의 역세권 첫집주택 20만호 공급을 공약으로 제시했다. 하지만 윤석열 정부 이후 1년이 넘은 지금까지 공급된 토지임대 건물분양 아파트는 지금까지 SH공사가 공급한 고덕강일 1차 500가구, 2차 590가구 등 1,090가구에 불과한 실정이다.

김동연 경기도지사도 지난 6.1 지방선거 당시 토지임대부 건물분양 방식의 반값아파트 20만호 공급을 약속했다. 하지만 1년이 넘게 지난 지금까지 단 1채도 공급되지 않고 있다. 지금이라도 약속이행을 위해 3기 신도시 등에서의 구체적인 공급계획을 밝히고 이행하기 바란다.

▲ (자료=경실련)

셋째, 모든 공공주택의 건설원가는 도급내역까지 투명하게 공개돼야

건설원가 공개는 건설사 마음대로 집값을 부풀리는 것을 막기 위한 최소한의 장치이다. 공공주택 건설원가를 투명하게 공개하면 공공이 국민을 상대로 집장사를 하는 행태를 사전에 예방할 수 있다. 소비자는 민간 아파트를 구입할 때에도 공공아파트 건설원가를 분양가격과 비교하여 합리적인 가격을 요구할 수 있다.

그러나 박근혜 정부 이후 건설원가 공개제도가 폐지되면서 공급자와 소비자의 건설원가 관련 정보격차는 심각한 수준으로 벌어졌다. 공공택지에 지어진 아파트는 건설원가를 공개해야 하지만 원가 부풀리기가 공공연히 일어나고 있다. 민간 건설사는 물론 LH 등 공기업들조차도 이런 현실을 틈타 분양가를 부풀려 막대한 부당이득을 챙길 수 있었다.

지방공기업 GH의 경우 이재명 더불어민주당 대표가 경기도지사로 재임하던 시절 건설원가 공개를 시작했으며, SH는 오세훈 시장이 보궐선거로 당선된 이후 작년부터 시행에 동참했다. LH도 지금까지 지어진 모든 공공주택과 앞으로 지어질 뉴:홈, 임대주택 등의 건설원가를 모두 공개하고 원가를 철저하게 검증하여 부당이익 발생을 근절해야 한다.

경실련은 “정부는 최근 벌어진 집값 일부 하락에도 수많은 국민이 주거문제로 고통 받고 있음을 잊지 말아야 한다. 특히 일부 언론들은 집값 상승세가 나타난다는 기사를 보도하며, 투기 심리를 조장하고 있다. 이런 때일수록 서민들이 주거만큼은 안심할 수 있도록 공공의 역할이 어느 때보다 중요하다. 정부와 국회는 서민을 위한 공공주택 공급이 확대될 수 있도록 제도개선에 적극 나서야 한다”고 강조했다.

양병철 기자  bcyang2002@hanmail.net

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