집값 더 내려가야 서민도 내집마련 기회 생겨

경실련, 2004년 이후 서울 주요아파트 시세변동 분석 양병철 기자l승인2022.07.19 17:28

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서울집값 18년간 9.4억, 내집마련 기간 36년, 강남북 격차 15억으로 역대 최고

최근 일부 실거래 하락했지만 주택거래 실종상태로 집값변화 미미, 더 떨어져야

정부는 투기세력 버티기에 동조말고 공공주택 공급확대 등 무주택자정책 내놔야

경실련 조사결과 서울 아파트값이 18년간 채당 9.4억이 상승, 무주택자의 내집마련 기간은 36년으로 증가하고 강남·비강남 격차도 15억으로 역대 최고인 것으로 나타났다. 이에 19일 경실련은 “윤석열 정부가 세금감면, 규제완화, 투기조장 공급확대 등으로 집값거품을 떠받칠 것이 아니라, 즉각 거품없는 공공주택 확대 등 무주택자를 위한 주택정책을 추진할 것”을 촉구했다.

▲ (사진=경실련)

경실련은 서울 25개 구별 3개 단지씩, 표준지 아파트 또는 1000세대 내외 대단지 아파트 75개 단지 12만4천 세대의 2004년 노무현 정부는 2003년 출범했지만 KB부동산 정보가 2004년 1월부터 제공되기 때문에 이 시점부터 분석을 시작했다. 이후 18년간 시세 변동을 분석했다. 아파트 시세는 KB부동산 시세정보 등을 활용했다.

조사결과 18년간 서울아파트값은 30평 기준 9.4억 상승한 것으로 나타났다. 2004년 3.4억이던 서울 아파트값이 4배 가까운 12.8억이 됐다. 하지만 같은 기간 노동자 임금은 1천9백만원에서 3천6백만원으로 2배가 됐다. 2004년에는 18년간 동안 급여를 한 푼도 쓰지 않고 모아야 서울에 내 집 마련이 가능했다면 지금은 그 두 배인 36년간 급여를 모아야 장만할 수 있는 것으로 나타났다.

강남·비강남 격차도 18년만에 4배로 늘어났다. 18년 전인 2004년 강남 3구와 비강남 30평 아파트값은 각각 6.8억, 3억이었으며, 차이는 3.8억이었다. 하지만 2022년 5월 기준 강남 3구는 26.1억, 비강남 11억으로 차이는 15.1억까지 벌어졌고, 조사기간 18년 중 역대 최고이다. 특히 지난 5년 동안에만 강남·비강남 격차가 8억에서 15.1억으로 2배가 됐다.

▲ (자료=경실련)

이런 상황에서 무주택서민의 주거안정을 위해서는 지금 같은 일부 실거래 하락에 머물러서는 안 되며 집값이 더 떨어져야 한다. 특히 과거 집값변화와 주택정책을 비교해보면 집값이 하락했던 시기는 분양가상한제가 전면 시행되고, 강남서초 900만원대 반값아파트 및 600만원대 토지임대 건물분양아파트가 공급되는 등 정부의 무주택자를 위한 주택공급정책이 추진됐을 때이다.

반면 지난 5년간의 주택정책과 아파트값 변화를 비교해보면 종부세 강화, 대출규제 강화 등에도 불구하고 도시재생·3기 신도시·공공재개발 등 투기조장 공급확대책이 발표될 때마다 아파트값은 상승했다.

지난 5년 동안 아파트값 변동 현황을 살펴보면 2017년 5월 30평형 서울 아파트값은 6억이었는데 5년 동안 6.8억(113%)이 올라 12.8억이 됐다. 아파트값은 2018.12~2019.03까지 4개월간 일시 하락했는데 이는 9.13대책의 영향 때문으로 파악된다. 9.13대책은 다주택자 종부세 세율 인상, 주택임대사업자에 대한 세제 혜택 축소 등 조세정책과 2주택 이상 세대에 10%p씩 강화된 LTV, DTI를 적용하는 금융정책을 담고 있다.

그러나 2019년 5월 3기 신도시 계획발표, 8월 분양가상한제 지정요건 완화, 10월 분양가상한제 유예 등의 투기조장책이 발표되었고 집값은 다시 상승세로 돌아섰다.

▲ (자료=경실련)

2020년 상반기에는 투기과열지구 내 15억 이상 주택에는 담보대출 중단, 시가 9억원 초과 주택담보대출 LTV 추가 강화 등을 담은 12.16대책과 코로나19의 확산 등의 영향으로 집값이 또 한 번 주춤했다. 그러자 정부는 용산정비창 부지 개발, 공공재개발 등 대규모 공급확대 정책을 발표했고, 집값은 다시 상승했다.

이후 법인에 대한 종부세 강화(6.17대책), 다주택자에 대한 부동산세 강화(7.10), 임대차 3법 개정 등의 정책을 잇달아 발표했지만 핀셋형 규제와 졸속입법으로 집값상승을 막지 못했다.

2021년 8월 이후 지속적인 기준금리인상에 따른 이자부담과 집값상승에 따른 세부담 증가 등으로 최근까지 실거래 위주로 가격이 하락하고 있다. 하지만 전반적인 주택거래는 실종상태로 아파트값 변화는 미미하며, 경실련이 조사한 주요 아파트 단지는 5월까지 시세가 조금씩이나마 오르는 것으로 조사됐다. 다주택자 대부분이 가격 고점에서 버티기를 하고 있으며, 일부 강남권 아파트의 신고가 거래가 영향을 미친 것으로 판단된다.

따라서 정부는 세제감면, 규제완화, 투기조장 공급확대 등으로 투기세력의 버티기에 동조하지 말고 무주택자를 위한 집값정책을 제시해야 한다. 무주택 서민들이 겪고 있는 고통을 명확하게 인식하고 최소한 집값을 5년 전 수준으로 되돌리고 지금의 일부 실거래가 위주 하락이 집값하락으로 이어지도록 적극 나서야 한다.

이런 가운데 경실련은 무주택자를 위한 다음의 주택정책을 제시했다.

▲무분별한 규제완화 중단하고 공공의 역할을 강화하여 저렴한 공공주택을 공급해야 한다. ▲LH를 해체수준으로 개혁하고 분양원가 상세내역 등 행정정보를 투명하게 공개하라. ▲선분양제 민간아파트는 분양가상한제 전면 의무화하고 후분양제 이행방안을 제시해야 한다. ▲부동산 불로소득에 대한 공정과세를 위해 공시지가를 바로잡아야 한다. ▲세입자 깡통전세 피해 방지 위해 보증금 반환보장 보험 가입을 의무화해야 한다.

▲ (자료=경실련)

경실련은 “윤석열 대통령은 취임사를 통해 ‘국민이 진정한 주인인 나라를 만들겠다’고 약속했다. 집값 안정의 실현은 대통령의 약속이 지켜졌는지 평가하는 중요한 기준이 될 것이다. 정부가 지금까지 보여준 것처럼 건설사들에게만 유리하고 국민에게 불리한 정책만 고집한다면 대통령의 약속은 결코 이루어질 수 없다”고 지적했다.

그러면서 “현 정부가 주거불안을 방치하고 집값잡기에 실패한다면 5년 뒤 정권교체 수순을 피할 수 없을 것이다. 윤석열 정부는 모든 국민이 집 걱정없이 살 수 있도록 집값 정상화를 위한 정책들을 임기 내 적극 추진해야 할 것”이라고 강조했다.

양병철 기자  bcyang2002@hanmail.net

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